나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11885 [1] 경상남도 창원시 진해구 마천동 153-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 마천동 소재 '웅동초등학교' 동측 인근에 위치하며,
부근은 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할
때 전반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접토지 등과 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주거나지 상태입니다.
기호(2) 완경사지대내 부정형 토지로서, 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
기호(2) 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제2종일반주거지역(1992-10-07), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(웅동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(웅동초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

기호(2) 도시지역, 제2종일반주거지역(1992-10-07), 가축사육제한구역(일부제한 모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(웅동초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 미등기 제시외건물(ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호(1,2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '주거나지' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타사항 : 본건 토지는 인접토지와의 지적경계가 불분명한바 정확한 경계의 확인
은 전문적인 측량이 필요한 상태이니 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 (ㄱ)) 매각 제외.
목록 1.2. 공부상 지목 '답'이나, 현황 '주거나지'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11885 (1)

채권자: 부OOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 정보

소재지: 경상남도 창원시 진해구 마천동 153-10

공부상 지목: 답

현황 지목: 주거나지

토지 면적: 2697.00㎡ (약 816.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정 평가액

총 감정가: 2,461,334,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 (ㄱ)) 매각 제외.

* 목록 1,2. 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주거나지' 상태임.

* 기호(1) 지상에 미등기 제시외건물(ㄱ)이 소재함 (매각 제외).

* 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 측량이 필요함.

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 마천동 소재 '웅동초등학교' 동측 인근에 위치함.

주변은 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근 가능하며, 대중교통 운행 횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통임.

2.3. 도로 현황

* 기호(1): 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

* 기호(2): 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 권리 내역 요약

소유권 이전: 중앙산업개발주식회사(1999-07-06), 방경임(2002-12-13), 안경진(2003-11-29)

근저당권: 의창수산업협동조합(2014-02-12, 1,320,000,000원), 의창수산업협동조합(2016-04-12, 240,000,000원), 부경신항수산업협동조합(2023-08-17, 132,000,000원), 부경신항수산업협동조합(2024-02-12, 42,000,000원), 부경신항수산업협동조합(2024-08-29, 72,000,000원)

지상권 설정: 의창수산업협동조합(2014-02-12)

압류: 창원시(2025-02-10), 해운대세무서장(2025-02-18)

임의경매 개시 결정: 부경신항수산업협동조합(2025-08-04, 1,589,899,469원)

등기부채권 총액: 1,806,000,000원

3.2. 말소 기준 권리

을12 근저당권 (의창수산업협동조합, 2014-02-12)

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보 없음.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 '지상권' 언급되었으나, 등기부상 모두 말소 예정)

4. 토지 이용 및 제한 사항

4.1. 공부상 지목 및 현황

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주거나지' 상태임.

4.2. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중로3류 (기호(1))

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (웅동초등학교)

* 절대보호구역 (웅동초등학교) (기호(1)만 해당)

4.3. 지적 경계 및 기타 특이 사항

* 인접 토지와의 지적 경계가 불분명함. 정확한 경계 확인을 위해 전문적인 측량이 필요함.

* 임대 관계는 미상임.

5. 주변 시세 및 상권 분석

5.1. 주거 지역 특성

본건은 학교, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 주택지대로, 제2종일반주거지역으로 지정되어 주거 기능에 적합함.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 '답'이나 실제 '주거나지'로 이용되고 있어, 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 확인 및 정리가 필요할 수 있음.

6.2. 지적 경계 불분명

정확한 경계 측량이 필요한 점은 향후 토지 활용 및 분쟁 소지에 대한 주의가 요구됨.

6.3. 제시외 건물 (매각 제외)

감정서상 (ㄱ)으로 표기된 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 별도로 처리해야 할 사항 발생 가능.

6.4. 법적 제한 사항

* 가축사육제한구역으로 특정 규모 이상의 가축 사육이 제한될 수 있음.

* 웅동초등학교 주변 절대/상대 보호구역으로 일부 행위 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 마천동에 위치한 토지로, 주택가 내에 자리하고 있어 주거 용도로 활용 가치가 높음. 감정가는 24억 6천여만 원 수준이며, 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있음. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 지적 경계 불분명, 제시외 건물(매각 제외) 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 주택가 내 위치하여 주거 목적 개발 가능성.

* 제2종일반주거지역으로 향후 건축 규제 완화 시 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 행사가 용이할 것으로 예상됨 (단, 제시외 건물 등은 별도 처리 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,461,334,000원이며, 인수 보증금은 0원임.

현황 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 또는 약간의 할인된 가격으로 입찰가를 산정해 볼 수 있음.

일반적으로 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려하며, 본건의 경우

2,000,000,000원 ~ 2,400,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안함.

(이는 예시이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 개별적인 분석 결과에 따라 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.