나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12276 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1498-4 팔레드상떼 3층303-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "KBS울산방송국" 북서측 인근에 위치하는 팔레드상떼 3층 303-2호로서 주변은 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하8층/지상32층건중 3층 303-2호로서 외 벽 : 치장석 붙임 마감 등. 내 벽 : 내부 인테이어 마감 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

사무소(상호명: (주)유화이엔씨테크 )로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 시스템냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 50미터 내외, 남동측으로 폭 약 20미터 내외, 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류 (폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(정지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12276 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1498-4 팔레드상떼 3층 303-2호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 621,000,000원

* 토지면적: 31.28㎡ (약 9.46평)

* 토지지분: 31.2847㎡ (약 9.46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 253.51㎡ (약 76.69평)

* 건물지분: 253.51㎡ (약 76.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 삼산동 소재 "KBS울산방송국" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 남서측 폭 약 50미터, 남동측 폭 약 20미터, 북서측 및 북동측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (울산중앙신용협동조합, 2024-04-12 접수, 금480,000,000원)입니다.

* 말소되는 권리: 본 매각으로 인해 을1, 을2, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13 등기된 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-12-27, 대항력 없음.

* 임차인: 김 조, 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2018-10-31, 대항력 있음.

* 주의: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우와 유사하게, 실제 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이 은, 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-08-26, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사에이치앤에프, 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-07-05, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사유화엔지니어링, 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-07-03, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사제이비디앤씨, 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-08-05, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사제이피홀딩스, 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 사업자등록일 2020-11-17, 대항력 있음.

* 주의: 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원이 명시되어 있습니다. 그러나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 해당 보증금 5,000,000원이 실제로 인수되는지 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 입찰가 산정 및 명도 전략 수립에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료에 명시적으로 기재되어 있음)

* 주요 등기 사항 요약:

* 소유권이전 (주식회사유화이엔씨테크, 2024-04-12)

* 근저당 (울산중앙신용협동조합, 2024-04-12) - 말소기준권리

* 근저당 (아이비케이저축은행, 2024-05-31) - 말소

* 임의경매개시결정 (울산중앙신용협동조합, 2025-08-05) - 말소

* 압류, 가압류 다수 (남구, 국민건강보험공단, 울산세무서장, 유한회사 등) - 모두 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,685,750,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 울산 남구의 주요 상업 및 업무 중심지인 삼산동에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 기대할 수 있습니다.

* KBS울산방송국 인근 지역은 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있어 잠재적인 임차 수요가 풍부한 환경입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역에 속하므로, 다양한 업종의 사업 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 지하 8층/지상 32층 규모의 집합건물로서, 해당 호실(3층 303-2호)의 층별 업종 구성 및 건물 전체의 공실률은 상권 활성화에 중요한 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

* 외부 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 현재 시스템상 불가하며, 제공된 자료 내에서는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김호조(보증금/차임 0원) 및 주식회사제이피홀딩스(보증금 500만원, 차임 400만원)가 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 인수 보증금 관련 불일치: 주식회사제이피홀딩스의 보증금이 500만원으로 명시되어 있음에도 불구하고, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이며, 실제 낙찰자가 인수해야 할 보증금 규모에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이는 입찰가 결정 및 잠재 수익률 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 불명확하다는 점은 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요함을 시사합니다.

* 건물 내부 상태: 해당 호실(3층 303-2호)의 구체적인 내부 상태 및 인테리어 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 삼산동의 핵심 상업 지역에 자리하고 있어 입지적 가치가 높습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 존재와 특히 '인수 보증금 합계 0원'과 명시된 임차인 보증금 500만원 간의 상반된 정보는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰자는 이 부분에 대한 철저한 법적 검토와 사실 확인을 통해 인수 보증금의 실제 유무 및 액수를 명확히 파악해야 하며, 이를 바탕으로 명도 전략과 최종 투자 금액을 결정해야 합니다. 건물 자체의 물리적 상태 및 임대 현황에 대한 추가적인 심층 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산 남구 삼산동 핵심 상업 지역이라는 뛰어난 입지 조건.

* KBS울산방송국 인근의 풍부한 유동인구 및 잠재적 배후 수요.

* 일반상업지역으로 다양한 업종의 사업 운영 및 높은 임대 수익 창출 가능성.

* 건물 내부에 시스템 냉난방 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 이를 기준으로 판단할 수 있습니다.

* 그러나, 주식회사제이피홀딩스의 보증금 5,000,000원이 명시된 점과 대항력 존재 여부는 입찰가 산정에 매우 중요한 변수입니다. 만약 해당 보증금이 인수되지 않는다고 명확히 확인된다면, 감정가(621,000,000원)를 기준으로 하되, 명도 가능성, 향후 예상 임대 수익률, 건물 상태 등을 고려하여 시장 상황에 맞게 조정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 보증금 관련 불일치 사항에 대한 명확한 법적 해석 및 권리 분석 결과, 그리고 전문가의 최신 시세 조사가 선행되어야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.