나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12271 [1] 경상남도 양산시 남부동 601-1 양산신도시쌍용아파트 101동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 남부동 소재 ""삽량초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근
린생활시설, 학교 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트위금속기와지붕 지상15층 건물 중 10층 1005호(사용승인일:
2004.07.30)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12271 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 남부동 601-1 양산신도시쌍용아파트 101동 10층1005호

* 용도: 아파트

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 58.31㎡ (약 17.64평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: (상세 분석 후 기재)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 남부동 소재 '삽량초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 내외부 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 정방형 토지로 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내외부 가로망 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2016년 02월 04일 접수된 우리은행 근저당권(을4)입니다. 이 날짜 이후의 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서 상 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부 요약에서는 해당 내용이 명확히 확인되지 않았습니다. (추후 추가 확인 필요)

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 457,991,939원입니다.

* 압류 및 가압류 현황: 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있었으나, 본 임의경매 개시 결정에 따라 말소될 예정입니다. (갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑20)

* 소유권 변동: 신탁등기 말소, 소유권 이전(신재호, 강기용 외 1명) 이력이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 보증금이나 차임이 미상인 경우 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: '삽량초등학교'를 중심으로 주거지 및 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 유사 물건 시세:

* 전용면적 약 84.98㎡ (25.71평) 기준, 2026년 5월 270,000,000원, 2026년 7월 242,000,000원에 거래되었습니다.

* 전용면적 약 73.202㎡ (22.14평) 기준, 2026년 6월 234,000,000원에 거래되었습니다.

* 종합적으로, 유사 평형대의 아파트 시세는 약 234,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육: 삽량초등학교가 단지와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 단지 및 주변 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 생활: 근린생활시설 및 업무시설이 주변에 분포하여 일상생활의 편리성이 높습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 양산신도시쌍용아파트

* 주소: 경상남도 양산시 남부동 601-1

* 준공년도: 2004년 7월 30일

* 총 세대수: 836세대

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 주차: 총 397대 (지상 3대, 지하 28대, 자동화 366대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 2대)

* 혐오시설 검색 결과:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트와 인접한 곳에 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 삽량초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치한 점을 고려할 때, 주거 환경은 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유자 존재 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능한 분쟁 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 권리관계 복잡성: 등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하였으며, 말소기준권리 이후의 권리 정리가 원활히 이루어지지 않을 경우 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연한: 2004년 준공으로 약 20년이 경과하여, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 남부동에 위치한 아파트로, 우수한 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시장 경쟁력 있는 가격대로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 가장 주의해야 할 부분이며, 철저한 현장 조사를 통해 이를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 효과적으로 관리한다면, 안정적인 투자 기회가 될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 삽량초등학교가 단지와 인접하여 학생 자녀가 있는 가구에게 높은 선호도를 보일 수 있습니다.

* 편리한 주거 인프라: 주변 근린생활시설 및 업무시설의 분포로 일상생활이 편리합니다.

* 합리적인 시세: 감정가와 최근 실거래가를 비교했을 때, 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 양산시의 지속적인 발전과 함께 아파트 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 최근 매매가 범위: 234,000,000원 ~ 270,000,000원

* 분석:

* 본 물건은 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 리스크는 있으나 직접적인 금전적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 최근 최고 실거래가인 270,000,000원을 고려했을 때, 감정가(285,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 안전한 취득을 위해서는 최근 실거래가 수준 또는 그보다 소폭 높은 가격대를 고려할 수 있습니다.

* 명도 리스크와 예상되는 추가 비용을 감안하여, 250,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. (실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 정보 반영 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.