나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12266 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1 양산범어대동타운 104동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '오봉초등학교' 북동측 인근에 위치하는
'양산범어대동타운' 104동 15층 1501호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 학교
등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1501호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 남측 하향 완경사지이며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통이며, 남측 왕복4차선도로를 통해 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m
)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<
교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1번지에 소재한 양산범어대동타운 104동 15층 1501호 아파트입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경12266 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 70,000,000원(7천만원)입니다.

본 건의 토지 면적은 30.64㎡(약 9.27평)이며, 건물 면적은 49.98㎡(약 15.12평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

아파트의 사용승인일은 1995년 9월 26일이며, 양산범어대동타운은 총 9개 동, 1122세대로 이루어져 있습니다.

채권자는 한국주택금융공사입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '오봉초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내외부 도로망이 보통 수준이며, 남측 왕복 4차선 도로를 통해 진입 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 8일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권

* 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 (채권액 41,514,559원)

* 롯데캐피탈주식회사의 가압류 (채권액 20,921,576원)

* 기타 선순위 근저당권 및 가압류, 소유권 이전 등기 등

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시되어 있어 구체적인 내용은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 3일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 전입일자 대비 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있는 점, 임대관계 미상이라는 점 등은 추가적인 사실관계 확인이 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 등기부채권 총액: 78,121,576원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 위치한 양산범어대동타운 단지 주변으로는 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설 및 학교가 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 대단지 아파트로서 꾸준한 수요가 예상되며, 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따라 단지 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 양산범어대동타운은 1995년 9월 26일에 사용 승인된 아파트로, 총 9개 동에 1122세대가 거주하고 있습니다.

* 단지 내 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있어 거주민들의 편의를 돕고 있습니다.

* 주차: 총 900대의 주차가 가능하며, 지하주차장에도 25대(전기차 충전기 2대 포함)의 주차가 가능합니다.

* 층수 정보: 본 건은 15층 건물 중 15층에 위치하며, 최고층입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크: 등기부상 말소기준권리보다 늦은 임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 하지만 임대 관계가 미상이고 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1995년 준공되어 약 30년의 건축 연수를 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 시장 변동성: 아파트 시장은 지역별 공급 및 수요, 경제 상황 등에 따라 가격 변동성이 있을 수 있으며, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 대동타운 아파트 104동 15층 1501호로, 49.98㎡(약 15.12평)의 전용면적을 가진 아파트입니다.

최근 실거래가는 2026년 5월 18일 39.715㎡(약 12.01평) 15층이 6,600만원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 15층이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 59.63㎡(약 18.04평) 면적의 경우 3층이 8,400만원, 1층이 1억 300만원에 거래된 사례도 있어, 면적과 층수에 따른 시세 편차가 크게 나타나고 있습니다.

감정가 7,000만원은 비교적 낮은 편으로 보이나, 15층이라는 장점을 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 판단될 수 있습니다.

등기부상으로는 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 분석은 비교적 명확하나, 대항력 없는 임차인의 존재 및 지상권 유무는 추가 확인이 필요합니다.

1995년 준공 아파트로서 노후화에 따른 관리 비용을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 차익 기대: 감정가 7,000만원 대비 최근 거래된 유사 면적(59.63㎡)의 3층이 8,400만원, 1층이 1억 300만원에 거래된 점을 볼 때, 본 건의 15층이라는 장점을 고려하여 시세 차익을 기대할 수 있는 포지션입니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 없는 임차인으로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 보증금 및 차임이 '0원'인 특이사항에 대한 철저한 사전 조사를 통해 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

* 지역 성장 가능성: 물금읍은 신흥 주거 지역으로 지속적인 개발과 인프라 확충이 이루어지고 있어, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 1년 내 유사 면적 및 층수의 실거래가 및 낙찰가 자료 비교 분석이 수반되어야 합니다.

* 감정가: 70,000,000원

* 전용면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

* 최근 실거래가 비교:

* 39.715㎡ (약 12.01평), 15층, 2026년 5월 거래: 6,600만원

* 59.63㎡ (약 18.04평), 3층, 2026년 5월 거래: 8,400만원

* 59.63㎡ (약 18.04평), 1층, 2026년 6월 거래: 10,300만원

본 건은 49.98㎡ 면적에 15층이라는 점을 고려할 때, 15층으로 동일한 39.715㎡ 면적이 6,600만원에 거래된 사례와 유사한 가격대에서 시작하여, 면적 증가와 층수 우위를 반영한 가격으로 상승할 가능성이 있습니다. 59.63㎡ 면적의 3층 거래가 8,400만원인 점을 참고하면, 본 건의 가치는 7,000만원에서 8,000만원 사이에서 형성될 수 있습니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 접근할 경우, 감정가인 7,000만원부터 시작하여 7,500만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.