나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12255 [1] 울산광역시 중구 반구동 796-4 참좋은가 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 ""울산가온고등학교"" 남서측 인근에 위치한 [참좋은가
제13층 제1301호]로서, 주위는 아파트, 단독주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하는 등
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제13층 제1301호로서,

- 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 시스템창호 및 샷시이중창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비,
화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2019-07-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
상대보호구역(파랑새생태유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경12255 (1) 부동산임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 울산광역시 중구 반구동 796-4, 참좋은가 13층 1301호에 소재한 아파트입니다.

건물 총 14층 중 13층에 위치하며, 전용면적은 79.74㎡(약 24.13평)입니다.

토지 지분 면적은 29.21㎡(약 8.84평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

감정평가액은 326,000,000원입니다.

채권자는 신정새마을금고로 파악됩니다.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치하며, 주변에 울산가온고등학교가 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 북측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획상 준주거지역에 속하며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(파랑새생태유치원) 등의 토지이용 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 11일 접수된 신정새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 권리 분석 결과, 을1 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

현재까지 파악된 등기부채권 총액은 431,786,952원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 반구동 지역은 아파트 단지와 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 어우러진 주거 상권입니다.

울산가온고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 상권의 기반이 되고 있습니다.

주변에 다양한 편의시설이 산재해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

주변 지역을 확인한 결과, 통상적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 아파트로 이용 중이며, 일반적인 주거 생활에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 설치되어 있습니다.

건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등 안전 설비도 구비되어 있습니다.

인근에 울산가온고등학교가 위치하며, 파랑새생태유치원도 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 경우 임대 관계가 미상으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 하위의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 자체의 복잡성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

교육 시설 및 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 환경이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 명도 관련 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

울산 지역의 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지와 주변 환경을 갖추고 있습니다.

아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 정리되는 경매 물건으로, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

초중고 학군 및 근린 생활 시설 접근성이 좋아 실거주 목적 투자에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 326,000,000원입니다.

명확한 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 260,800,000원 ~ 293,400,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 등 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.