나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1317 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1288-3 미건엘리시아 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""증산초등학교"" 남동측 인근에 위치한 미건엘
리시아 1층 101호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설 및 업무시설, 상업나지 등이 혼재한
상가지대이고, 본건은 상업용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 1층 101호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감, 외장석 붙임 등.
내벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감, 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설구조이나, 현황 ""공실상태""임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기타 부대설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 주변으로 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접
도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원에서 진행하는 2025타경1317 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1288-3 소재 미건엘리시아 1층 101호 근린상가입니다. 감정평가액은 861,000,000원이며, 토지 면적은 21.96㎡(약 6.64평), 건물 면적은 84.25㎡(약 25.49평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 농OOO(농협은행)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리, "증산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감 및 외장석 붙임, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지는 평지에 위치한 세장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물 주변으로 중로가 접해 있어 인접 도로 상태 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>으로 지정되어 있습니다.

주변으로는 다수의 아파트 단지 및 신도시 개발이 이루어지고 있으며, 상가 및 오피스텔 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 다만, 인근에 고층 오피스텔 및 주상복합 건설 계획과 관련하여 주민들의 일조권 및 조망권 침해 관련 민원이 있는 것으로 확인됩니다. 이는 향후 주변 환경 변화에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 본 물건지 자체적으로 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 10월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 을1 근저당권, 을2 근저당권(미건디앤시주식회사), 갑5 임의경매(농협은행), 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑4 소유권이전(오강희, 매매) 등이 있습니다. 등기부채권 총액은 843,400,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황을 보면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임대차 관계는 미상임으로 기재되어 있으며, 보증금 및 차임 등 세부 내용이 확인되지 않습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재한 상가지대입니다.

건물 용도는 근린상가로, 본건 1층 101호 역시 근린생활시설 구조이나, 현재 "공실 상태"입니다. 이는 임대 수익을 직접적으로 고려해야 할 중요한 요소입니다.

건축물 대장상 본 건물(미건엘리시아)의 주 용도는 업무시설이며, 제1, 2종 근린생활시설로도 활용 가능한 복합적인 용도로 건축되었습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 부산대양산캠퍼스역과 증산역 등 지하철역이 도보 거리에 위치합니다.

주변 시설: "증산초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다. 또한, 다양한 편의시설(마트, 편의점, 약국 등)과 공원, 의료시설 등이 근거리에 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

건물 설비: 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비, 기타 부대설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물은 총 9층으로, 승강기가 3대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공실 상태: 본 물건은 현재 비어 있는 상태로, 임차인을 확보하기까지 공실 기간 동안의 관리비 및 기타 부대 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변 고층 건축물: 인근에 초고층 오피스텔 및 주상복합 건설 계획이 진행 중이며, 이로 인해 일조권, 조망권 침해 관련 민원이 발생하고 있습니다. 이는 향후 건물 가치 및 주변 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 신축 연도: 2016년 사용 승인된 건물로, 연식이 약 10년 정도 되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 중심상업지역에 위치한 1층 근린상가로, 아파트 단지 및 상업시설이 밀집한 지역에 자리 잡고 있어 기본적인 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 증산초등학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 주요 고려사항이 될 것입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 특별한 인수 사항은 없을 것으로 보입니다. 다만, 인근의 개발 계획으로 인한 고층 건물 신축과 관련하여 주민 민원이 제기되고 있어, 향후 건물 가치 및 주변 환경 변화를 예의주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 중심상업지역 내 위치하며, 배후 주거단지 및 상업시설과의 연계성이 뛰어납니다.

접근성: 1층 상가로 가시성 및 접근성이 우수합니다.

개발 잠재력: 신도시 개발 및 인구 유입이 지속되는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

다양한 편의시설 근접: 초등학교, 공원, 마트, 지하철역 등 생활 편의시설이 가까이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가 861,000,000원을 기본 참고 자료로 활용하되, 본 물건의 현재 공실 상태, 향후 임대 시장 전망, 주변 유사 물건의 시세 및 낙찰가율, 그리고 인근 개발 계획에 따른 잠재적 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 시장 조사를 통한 합리적인 가격 결정이 중요하며, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.