나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12248 [1] 울산광역시 동구 동부동 363 아이엔빌라 5층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 <동부초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제601호로서,
2012.08.23., 사용승인되었으며,
외벽 : 치장석 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태 : 공동주택으로 이용 중임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지 전체를 기준으로 사다리형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 전체를 기준으로 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(그림마을유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12248 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 363 아이엔빌라 5층601호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

건축년도: 2012년 08월 23일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 61.12㎡ (약 18.49평)

건물면적: 64.25㎡ (약 19.44평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 동부초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강영훈 (성만 표기: 강 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016년 08월 30일

확정일자: 2016년 08월 23일

배당신고일자: 2025년 10월 20일

대항력: 있음

3.2. 권리분석 요약

* 등기부 상 소유권보존 등기(김용식) 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매(주택도시보증공사)가 존재합니다.

* 총 채권액은 약 304,496,098원으로, 이는 감정가 128,000,000원보다 훨씬 높은 금액입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 임차인 강 은 대항력이 있는 것으로 명시되어 있으며, 보증금 150,000,000원을 가지고 있습니다.

* 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 잠재적 위험이 있음을 시사합니다. 따라서 보증금 인수 여부는 반드시 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 신화빌라 (1995년 준공, 78.63㎡): 2025년 10월 53,000,000원 (약 223만원/평)

* 신화빌라 (1995년 준공, 78.54㎡): 2026년 06월 50,000,000원 (약 210만원/평)

* 일송노블빌라 (1997년 준공, 74.84㎡): 2026년 07월 75,000,000원 (약 331만원/평)

4.2. 본건 시세 평가

본건(IN villa, 2012년 준공)은 주변 비교 물건들(신화빌라, 일송노블빌라)보다 건축 연도가 상당히 젊어(약 17~27년 신축) 시세 상승 요인이 있습니다.

비교적 최근 거래된 일송노블빌라(2026년 07월, 74.84㎡, 75,000,000원)의 평당가(약 331만원/평)를 기준으로 본건 건물 면적(19.44평)을 환산하면 약 64,352,400원입니다.

그러나 본건의 감정가는 128,000,000원으로, 최근 거래된 구형 건물 시세 대비 약 1.5~2배 높은 수준입니다. 이는 감정가가 현재 시장 상황을 반영하지 못했거나, 본건 건물의 신축 연식 및 기타 가치를 높게 평가한 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 중 5층 (601호)

* 사용승인: 2012년 08월 23일 (비교적 신축)

* 마감: 외벽 치장석/스톤코트, 내벽 벽지/타일, 창호 샷시

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 구비

* 주차: 건물 내에 승용차 6대(69㎡), 2대(23㎡) 주차 가능 공간 확인 (총 8대)

5.2. 주변 생활편의시설

* 교육시설: 동부초등학교 인근 위치

* 기타: 주위 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

강 임차인의 보증금 150,000,000원에 대한 대항력 보유는 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 인수 또는 배당 관련 복잡성이 발생할 수 있습니다. 낙찰자가 보증금 전액(150,000,000원)을 추가로 부담하게 될 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

6.2. 감정가와 시장 시세의 괴리

본건 감정가(128,000,000원)와 최근 거래된 주변 다세대주택 시세(50,000,000원 ~ 75,000,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 대비 높은 금액으로 입찰 시 시세 차익이 적거나 손실이 발생할 위험을 내포합니다.

6.3. 높은 채권 총액

약 304,496,098원의 총 채권액은 감정가를 크게 상회합니다. 이는 경매 개시 결정의 근거가 되었으나, 감정가 수준으로 낙찰되더라도 채권자들의 손실이 불가피하며, 이는 본건의 정상적인 경매 진행 및 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 동구 동부동에 위치한 비교적 신축(2012년 준공)인 다세대주택입니다. 승강기 설치, 내부 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가와 시세 간의 현저한 괴리는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반된 내용은 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다. 신축 연식이라는 장점이 있으나, 권리관계 및 시세 불일치로 인해 투자 결정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2012년 준공)로 관리 상태 양호 예상

* 건물 내 승강기 설치되어 이용 편의성 높음

* 지하 주차 공간 확보로 주차 용이

* 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 명확히 해결될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 잠재력 존재

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 (자료상): 0원

* 주의: '대항력 있음'으로 인해 실제 인수 가능성 별도 확인 및 신중한 판단 필수

* 최근 매매 사례 기반 시세 추정 (건물 면적 19.44평 기준):

* 일송노블빌라(1997년 준공) 거래가(75,000,000원) 기준 평당가(약 331만원/평) 적용 시: 약 64,352,400원

* 본건 감정가: 128,000,000원

* 시장 분석 및 전략:

본건의 감정가(128,000,000원)는 비교적 최신 건물 연식(2012년)을 반영한 것으로 보이나, 최근 거래된 구형 건물들의 시세(50,000,000원 ~ 75,000,000원)와는 큰 격차를 보입니다.

만약 임차인 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 전제 하에, 신축 연식의 가치를 고려하더라도 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 거래 시세(약 64,352,400원)와 신축 연식 프리미엄을 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 선에서 시세가 형성될 수 있습니다.

하지만 경매는 감정가에서 시작하며, 입찰 경쟁 양상에 따라 달라질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

* 이 범위는 자료상의 '인수 보증금 0원'을 전제로 하며, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세를 감안하여 보수적으로 책정된 것입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 실제로 인수되는 상황이 발생한다면, 해당 금액을 추가 부담해야 하므로 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.