나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31605 [1] 대구광역시 달서구 성당동 536-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 '대구남부초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 두류공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 '주상용'건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복4차선, 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 중점경관관리구역(2018-04-10),토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적및건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계; 미상임. 2) 기 타: ─

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서, - 외벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 옥상에 태양광설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

발코니 및 옥상 계단실 부분은 건축 당시부터 합법적으로 건축된 부분으로 건물에 포함 평가하였으며, 후첨 '지적및건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계; 미상임. 2) 기 타: ─

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
본건 건물내부의 발코니 및 옥상 계단실 및 본건 건물 옥상 소재 태양광설비 및 데크 등은 건물포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31605 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 성당동 536-2 (신주소: 대구광역시 달서구 장기로10길 37)

* 용도: 단독(다가구)주택, 제2종근린생활시설(사무실) 복합 용도

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물

* 건축 연면적: 642.61㎡ (약 194.42평) (2014년 9월 26일 사용승인)

* 토지 면적: 349.00㎡ (약 105.57평)

* 건폐율: 59.36%

* 용적률: 184.13%

* 감정가: 2,120,758,400원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 제시외 건물(본건 건물내부의 발코니 및 옥상 계단실, 옥상 소재 태양광설비 및 데크 등) 포함 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 '대구남부초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 학교, 두류공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

* 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 북측으로 왕복 4차선, 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각 접해 있습니다.

* 토지 이용 및 현황

* 경사지대에 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로, '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-02-05 ~ 2030-02-04)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준 권리

* 본 건의 말소기준 권리는 2014년 9월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸

* 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 전체 임차인의 보증금 및 차임 내역을 확인하였으며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 각 임차인별 정보는 다음과 같습니다.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-08-31.

* 공 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-05-04, 확정 2021-05-04, 배당 2023-05-17.

* 곽 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-20, 확정 2021-01-20, 배당 2025-08-18.

* 권 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-04-11, 확정 2017-04-03, 배당 2025-08-20.

* 권 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-09-23.

* 권 : 보증금 40,000,000원, 차임 230,000원, 전입 2019-09-23, 확정 2019-09-23, 배당 2025-10-16.

* 권 : 보증금 22,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-11-29, 확정 2023-11-28, 배당 2025-08-18.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 170,000원, 전입 2023-09-20, 확정 2024-04-17, 배당 2025-10-29.

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-22, 확정 2019-10-22, 배당 2025-08-25.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-28.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-02-03.

* 노 : 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-11-28, 확정 2023-11-28, 배당 2025-09-29.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-10.

* 박 : 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-03-13, 확정 2023-03-13, 배당 2025-08-22.

* 백 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-29.

* 신 : 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-11-29, 확정 2023-11-29, 배당 2025-09-03.

* 예 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-08-28, 확정 2017-02-20, 배당 2023-10-27 (1차 보증금 감액분 25,000,000원).

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-06-27.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-30, 확정 2021-08-27, 배당 2024-02-16.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2014-11-10.

* 주식회사삼부환경: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2019-01-10.

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-08-19, 확정 2023-03-21, 배당 2025-08-18.

* 홍 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-12, 확정 2023-03-21, 배당 2025-08-28.

1.3. 상권분석

* 본건은 대구광역시 달서구 성당동에 위치하며, 주변은 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 인근에 대구남부초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 두류공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 북측 왕복 4차선 도로 및 서측, 남측 폭 약 4미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 다가구주택 및 제2종 근린생활시설(사무실)로 복합 이용되고 있어, 지역 내 상주 인구 및 유동 인구를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 대구남부초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장 등 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 차량 접근성은 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 여가: 두류공원이 인접하여 산책, 운동 등 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역 지정: 본 건은 2025년 2월 5일부터 2030년 2월 4일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 잔금 납부 후 해당 구역 내 거래 시 관련 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 명도 진행 시 세입자별 협의 및 법원 배당 절차 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 설비: 일괄 매각 대상에 포함되므로 별도 철거 문제는 없을 것으로 보이나, 태양광 설비, 데크 등은 현황 확인 및 향후 유지 관리 방안을 검토해야 합니다.

* 건축물 용도: 건축물대장 상 '단독(다가구)주택, 제2종근린생활시설(사무실)'로 등재되어 있습니다. 실제 이용 현황과의 차이가 없는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 성당동에 위치한 다가구주택으로, 입지, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 비교적 안정적인 물건으로 판단됩니다.

* 대구남부초등학교 및 두류공원 인근에 위치하여 주거 환경이 우수하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지거래 허가구역 지정 기간 내에 매각이 이루어지므로, 매수인은 해당 허가 절차를 숙지하고 진행해야 합니다.

* 제시외 건물 및 설비 포함 일괄 매각 조건이므로, 현장 방문 시 포함 물건의 상태를 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구남부초등학교 인근, 두류공원 접근 용이, 주거 및 상업 시설 혼재 지역.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택 및 근린생활시설 복합 용도로 인한 지속적인 임대 수익 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 하 모든 권리가 소멸되어 안전한 거래 가능.

* 쉬운 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 장기적 가치 상승 기대: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,120,758,400원입니다.

* 인수되는 보증금 총액은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 동일 지역 유사 물건의 실거래가, 건물의 현 상태 및 예상 임대 수익률, 명도 비용, 추가적인 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려한 상세한 시장 조사가 필요합니다.

* 토지거래 허가구역 지정 기간 및 향후 활용 계획 등을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

* 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자는 개별적인 시장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.