나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11291 [1] 경상북도 구미시 도량동 536-3, 산26-10 파벨리스도량 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 ""구미고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변일대는
공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 제3층 제301호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅등 마감,
-내벽: 벽지 및 타일등 마감,
-바닥: 바닥재 및 타일등 마감,
-창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""다세대주택용 건부지""로
이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6~7미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2): 2016.2.24 토지등록전환 및 합병으로 인해 말소됨.

공부와의 차이

귀제시목록상 대지권의 목적인 토지의 표시가 ""기호(1) 도량동 536-3(344㎡), 기호(2)
도량동 산26-10(66㎡)"" 2필지이나, 관련공부상 2016.2.24 토지등록전환 및 합병으로 인해
말소되었는 바, 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 현장조사시점 당시 시건장치 및 거주인부재 등으로 인하여 외부에서
관찰가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 내부구조 및 내부마감재등은
건축물현황도를 참조하였으며, 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로
기재하였으며, 건물의 구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할
수 없는 바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2025.07.31.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 구미시 도량동 536-3번지에 위치한 파벨리스도량 건물 중 일부입니다.

감정가는 90,000,000원이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

토지 면적은 51.73㎡(약 15.65평)이며, 건물 면적은 70.34㎡(약 21.28평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "구미고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황 또한 보통입니다.

건물은 남측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

등기부상 대지권의 목적물인 토지는 2필지이나, 2016년 토지등록 전환 및 합병으로 인해 말소되어 현재는 통합 관리되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 서울보증보험주식회사의 2025년 8월 1일자 강제경매 개시 결정 등기입니다.

등기부상 을구 6번으로 등재된 한국토지주택공사(임차인)의 주택임차권이 존재합니다.

임차인 한국토지주택공사의 보증금은 90,000,000원이며, 전입일자는 2021년 6월 7일, 확정일자는 2021년 5월 25일입니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

특히, 서울보증보험주식회사로부터 2025년 7월 31일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 물건은 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 90,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 주거용 건물과 관련 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층 301호이며, 건축년도는 2015년입니다.

내부에는 위생·급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

"구미고등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 없으나, 차량 접근은 가능한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 현장 조사 시점에 시건장치 및 거주인 부재로 인해 외부 관찰만 가능했으며, 내부 구조 및 마감재는 건축물 현황도를 참조하여 작성되었습니다. 따라서 건물 내부의 정확한 상태, 구조 변경, 하자 유무 등은 구체적으로 확인되지 않았으므로 입찰 시 이를 고려해야 합니다.

임대 관계는 미상입니다.

등기부상 토지 표시는 2필지이나, 현황은 합병되어 이용 중인 점은 참고 사항입니다.

1.6. 종합 의견

경상북도 구미시 도량동에 위치한 본 다세대주택은 구미고등학교 인근에 자리하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2015년에 건축된 건물로 노후도가 낮으며, 필수적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 측면에서, 선순위 임차인인 한국토지주택공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 서울보증보험주식회사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 안정적인 주거 입지: 학교와 근린시설이 인접하여 주거 지역으로서의 가치가 안정적입니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 건축으로 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 권리 관계가 일관되어 관리 및 처리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 동일 단지 또는 유사 건물인 "도량아이센스"(2016년 건축, 전용면적 약 77.15㎡)가 2025년~2026년에 걸쳐 200,000,000원(2억원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 전용면적 70.34㎡(약 21.28평)이며 건축연도 또한 2015년으로 유사합니다.

현재 감정가는 90,000,000원(9천만원)으로, 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되었습니다.

매수인이 인수해야 할 보증금이 0원임을 고려할 때, 시세와의 괴리를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적으로 시세 반영 비율을 60%로 적용 시 120,000,000원(1억 2천만원) 수준이 되며, 최대 70%까지 고려 시 140,000,000원(1억 4천만원) 정도를 예상할 수 있습니다.

다만, 최근 거래된 2억원의 시세를 감안하면 더 높은 입찰도 가능할 수 있습니다.

따라서, 감정가(90,000,000원)부터 시작하여 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 접근으로 예상 입찰가를 125,000,000원(1억 2천 5백만원)으로 제안합니다.

참고로, 해당 물건 소재지 인근 지역(구미시 산동읍 등)에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오 시설 설치 관련 주민 반대 이슈가 보도된 바 있으나, 본 물건이 소재한 도량동과의 직접적인 연관성은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.