나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503084 [1] 대전광역시 서구 만년동 1-1 초원아파트 102동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 만년동 소재‘만년초등학교’북측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 상업용빌딩, 청사, 학교, 공원 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 15층 건물내 8층 806호로서,
(사용승인 : 1995.04.27.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지이고, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있고, 단지외곽 남측 및 동측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 점유현황과 건축물대장상 현황도면을 기준으로 표기하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전광역시 서구 만년동 1-1 초원아파트 102동 8층806호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경503084 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 15층 건물 중 8층에 위치하며, 사용승인일은 1995년 4월 27일입니다.

전용면적은 59.89㎡ (약 18.12평)이며, 토지 지분은 30.29㎡ (약 9.16평)입니다.

감정가는 340,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 만년동 소재 '만년초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 상업용 빌딩, 청사, 학교, 공원 등으로 형성된 주거지역으로서 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 좋고 인근 버스 승강장과의 거리 등을 감안할 때 교통 상황은 보통입니다.

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 외곽 남측 및 동측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인(남지수)이 존재합니다.

임차인 남지수 씨는 2021년 7월 30일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 230,000,000원, 차임 0원으로 조사되었습니다. 대항력이 있어 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 주식회사대성파트너스대부의 근저당권(75,000,000원)입니다.

그 외 소유권 이전(오량균, 박은영), 임의경매(주식회사대성파트너스대부) 등기 내역이 있습니다.

경매개시결정 등기일은 2025년 8월 4일이며, 채권 총액은 75,000,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 정보와 상충되는 부분이므로, 실제 인수 보증금 액수 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 서구 만년동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

주변에 만년초등학교가 인접해 있으며, 상업용 빌딩, 청사, 공원 등이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설과 교육, 행정, 녹지 공간을 두루 갖추고 있습니다.

다만, 검색 결과 특정 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 교도소 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 우명동 일대에 폐기물 처리 시설 추진이 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성이 우수합니다. 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 주변 상업 시설 및 공원을 이용하기 편리합니다.

교육: 만년초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학에 유리합니다.

주차: 초원아파트 단지 전체 주차대수는 657대(건축물표제부 총괄표제부 기준)로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

아파트 정보: 총 1230세대 규모의 아파트 단지이며, 최고 15층 높이입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 남지수 씨는 보증금 230,000,000원에 대항력을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 된다는 의미가 아닐 수 있으므로, 법원 문건 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 보증금 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수하게 된다면, 이는 입찰가 산정에 매우 큰 영향을 미칩니다.

건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 약 31년 경과(2026년 기준)하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 확인 불가: 점유자의 부재로 내부 확인이 불가능하여, 정확한 내부 상태 및 설비 상태를 파악하기 어렵습니다. 표준적인 상태로 평가되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구의 우수한 주거 지역에 위치한 아파트로, 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보의 불일치는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

또한, 건물의 노후화와 내부 확인 불가라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 권리 분석 및 현장 조사를 수행한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 대전 서구의 주요 주거 지역에 속해 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

생활 인프라: 학교, 상업시설, 공원 등 주거 편의성이 뛰어납니다.

시장 잠재력: 지역 개발 및 아파트 단지의 특성상 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 340,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월):

- 2026년 6월 20일 (4층, 59.89㎡): 344,000,000원

- 2026년 6월 18일 (4층, 59.8㎡): 347,000,000원

- 2026년 6월 8일 (9층, 59.89㎡): 360,000,000원

평균 최근 매매가: 약 350,333,333원

본건의 감정가는 340,000,000원으로, 최근 매매가 평균보다 약 2.96% 낮은 수준입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '보증금 230,000,000원, 대항력 있음'이라는 정보가 충돌하므로, 이 부분을 명확히 해결하지 않고서는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

만약 임차인 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 취득 가격은 감정가 외 추가 비용이 발생하므로 매우 신중해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'을 전제로, 일반적인 경매 투자 비율(감정가의 80~90%)을 적용하기보다는, 최근 실거래가와 감정가를 고려하여 다음과 같이 보수적으로 예상합니다.

- 감정가 90% 수준: 306,000,000원

- 감정가 95% 수준: 323,000,000원

따라서, 임차인 보증금 인수 문제가 해결되지 않은 현 시점에서는, 306,000,000원 ~ 323,000,000원 범위 내에서, 명확한 권리 분석과 현장 조사를 기반으로 신중하게 입찰가를 결정하시길 권고합니다. 임차인 보증금 인수 금액에 따라 최적 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.