나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503084 [1] 대전광역시 서구 만년동 1-1 초원아파트 102동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503084 [1] 대전광역시 서구 만년동 1-1 초원아파트 102동 8층806호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경503084
• 주소: 대전광역시 서구 만년로 45 초원아파트, 102동 8층806호
• 용도: 아파트

대전지방법원 경매5계 2025타경503084 | 소재지: 대전광역시 서구 만년로 45 초원아파트, 102동 8층806호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 238,000,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503084 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 소재지 및 현황

소재지: 대전광역시 서구 만년동 1-1 초원아파트 102동 8층806호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 15층 건물 내 8층 (사용승인: 1995.04.27.)

건물 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

건물 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시창호 마감

1.1. 3. 면적 및 지분

토지면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

토지지분: 30.289999999999996㎡ (약 9.16평)

건물면적 (전용면적): 59.89㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.89㎡ (약 18.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 4. 감정평가액

감정가: 340,000,000원

1.1. 5. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

- 본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부는 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가함.

- 임대관계 미상임.

주의사항:

- 상세한 권리분석 및 현황조사가 필요함.

- 내부 상태 미확인으로 인한 하자 가능성 존재.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 서구 만년동 소재 '만년초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 상업용 빌딩, 정부청사, 학교, 공원 등으로 형성된 주거지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 만년동은 둔산신도시의 북쪽을 구성하며, 둔산대공원 지역과도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 인근 버스 승강장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 인접 도로

토지는 대체로 정방형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 외곽 남측 및 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지)로 지정되어 있습니다. 또한 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역) 등의 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 통상적으로 경매 절차를 통해 소유권이 이전되면 기존의 담보물권 등은 말소되는 것이 원칙입니다. 그러나 모든 권리가 말소되는 것은 아니므로, 정확한 권리관계를 파악하기 위해서는 법원의 매각물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 임의경매 사건이므로 채무자의 신청에 의한 경매로, 선순위 채권이나 인수해야 할 권리가 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

만년동은 정부대전청사 및 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 은행, 병원, 약국, 학원가 등이 잘 갖춰져 있으며, 둔산대공원과도 인접하여 주거 기능과 상업 기능이 조화를 이루고 있습니다. 다만, 최근 대전 지역 상권 분석에 따르면 서구 둔산동 상권은 매출 부진을 겪고 있다는 보고도 있어, 주변 상권의 전반적인 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육시설

본건 인근에는 대전둔천초등학교, 대전만년초등학교, 대전만년중학교, 대전만년고등학교 등이 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 2. 편의시설 및 문화시설

단지 주변으로 마트, 병원, 카페, 약국 등 생활 편의 시설이 풍부합니다. 또한, 둔산대공원, 한밭수목원, 대전예술의전당, 대전시립미술관 등 문화 시설이 인접해 있어 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

1.5. 3. 교통 및 생활 인프라

지하철 1호선 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 이용 시 간선도로 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 내부 상태 미확인

감정평가서에 따르면, 본건 점유자의 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 표준적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 하자, 노후화 등으로 인해 예상보다 좋지 않을 수 있으며, 이에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 임대 관계 미상

현재 점유자가 누구인지, 임대 관계는 어떻게 되는지 명확하지 않아 명도 저항이나 예상치 못한 점유자 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

만년동 지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획의 영향을 받습니다. 특히 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역) 지정은 향후 개발 행위에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 만년동 및 인근 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '혐오시설'의 정의는 주관적일 수 있으며, 개인의 가치관에 따라 다르게 해석될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

대전광역시 서구 만년동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있으며, 공원, 문화시설, 상업시설 등이 잘 발달되어 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 교통망 또한 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

다만, 임의경매 물건으로 권리관계에 대한 철저한 분석이 필수적이며, 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인 및 임대 관계 불분명은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 1995년 사용승인된 아파트로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 최근 만년동 일대의 아파트 단지들이 통합 재건축을 추진하고 있다는 점은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여주지만, 현재의 경매 물건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 입지적 장점

- 대전의 핵심 주거 지역인 만년동에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

- 만년초등학교 등 교육시설이 인접하여 자녀가 있는 가구에게 유리합니다.

- 둔산대공원, 한밭수목원 등 문화 및 휴식 공간이 가까워 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.8. 2. 잠재적 가치

- 30년 차 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다 (주변 단지 통합 재건축 추진 움직임).

- 주거 선호 지역의 신축 또는 리모델링된 아파트에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 3. 유의사항

- 내부 상태 미확인 및 임대 관계 불분명으로 인한 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

- 경매 물건 특성상 권리 분석을 철저히 하여 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

- 감정가 3억 4천만원 대비 면적(약 18평형) 및 연식(1995년식)을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계