나이스옥션 법원경매 영동 2025타경99 [1] 충청북도 옥천군 이원면 지정리 514 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1) 토지는 충청북도 옥천군 이원면 지정리 소재 ""지정리마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지가 주를 이루고 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

일련번호 1) 토지까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 가능하고, 본건 서측 인근으로 주요 간선도로인 이원로를 이용하여 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 동노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 인접지와 대체로 평지인 세로장방형의 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 서측 및 북측으로 노폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 이원면 강청리 소재 ""이원면 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하는 한내빌라 제에이동 제5층 제501호로서 주위로는 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고, 음식점 등의 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 북측 인근 왕복 2차선의 주요간선 도로인 묘목로를 통해 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 동노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

""일련번호 2) : 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지상5층 중 제5층 제501호로서,
외벽 : 벽돌 붙임 및 일부 대리석 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 장판깔기 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 알류미늄새시단창""

이용상태

일련번호 2) 제5층 제501호 : 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수, LPG보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 세로장방형 토지로서 지상 5층 규모의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) : 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 자세한 임대관계는 조사치 못하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람.
나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

제시외 건물 포함. 타인소유 수목은 제외.
농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경99 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 이원면 지정리 514

용도: 답 (전, 답 등 농경지 포함)

감정가: 100,212,000원

토지면적: 2624.00㎡ (약 793.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 12.00㎡ (토지 상에 제시외 건물 1동 존재)

매각대상: 토지매각 (토지 및 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOO (이원농업협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요.

주의사항: 제시외 건물 포함. 타인소유 수목은 제외. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 관할관청 발급여부 확인 후 입찰 요망. 인접지와 경계 불분명하여 별도 측량 필요.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

해당 토지는 충청북도 옥천군 이원면 지정리 소재 "지정리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 전, 답 등의 농경지가 주를 이루고 있으며, 단독주택 등이 혼재되어 있는 농촌 지역입니다.

* 교통상황:

토지까지 차량의 접근 및 진출입이 가능합니다. 본건 서측 인근으로 주요 간선도로인 이원로가 있어 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 인접 도로상태:

토지는 서측 및 북측으로 노폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다. 이는 농업 활동과 관련된 규제, 축산업 제한, 환경 보호 관련 규제가 적용됨을 의미합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2012-10-29 접수, 이원농업협동조합, 78,000,000원)

* 채권 총액: 108,000,000원 (근저당권 2건 합계: 78,000,000원 + 30,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (다만, 등기부 채권 총액 외 추가 인수 부담이 있을 수 있으므로 주의 필요).

* 소유권 이전: 이산무 (2012-07-24 접수, 매매)

* 경매 개시 결정: 갑5 임의경매 (2025-08-04 접수, 이원농업협동조합, 131,289,640원)

* 등기부상 주요 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 또는 현장 조사상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

해당 토지는 농경지가 주를 이루는 지역으로, 이원면은 국내 유일의 묘목산업 특구지역이자 국내 최대 묘목 집산지로 알려져 있습니다. 이는 지역 경제의 상당 부분을 농업 및 관련 산업이 차지하고 있음을 시사합니다.

* 주변 상업 시설:

이원면 소재지에는 면사무소, 하나로마트, 농협, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활권이 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 단지나 유흥 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 위주로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설:

인근에 이원초등학교, 이원중학교 등이 있어 자녀 교육을 위한 기본적인 학군이 마련되어 있습니다.

* 교통 및 접근성:

주요 간선도로인 이원로를 통해 옥천읍 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. CJ대한통운 옥천 HUB가 인근에 위치하고 있어 물류 접근성도 양호합니다.

* 기타:

이원면은 묘목 산업이 발달했으며, KBI코스모링크, 인지컨트롤스 등 중견 기업의 사업장이 소재하여 지역 경제에 기여하고 있습니다. 최근에는 폐교를 활용한 청년 창업농 사관학교가 준공되어 귀농·귀촌 지원 거점으로 활용될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수:

본건은 '답'으로 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관할 관청에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 경계 불분명 및 측량 필요:

토지가 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계를 확인하기 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 매수 후 토지 이용 및 활용에 있어 예상치 못한 분쟁이나 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함:

토지 위에 건축물대장 등에 등재되지 않은 12.00㎡ 규모의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물에 대한 철거나 활용 계획을 미리 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한:

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 가축사육제한구역은 모든 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

* 타인 소유 수목 제외:

토지 상에 있는 타인 소유의 수목은 매각 대상에서 제외되므로, 이 점을 분명히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 주변 환경:

검색 결과, 옥천군에서는 폐기물 소각 시설 증설 관련 주민 반대 시위가 있었던 사례가 있습니다. 해당 물건지와 직접적인 관련성은 낮으나, 넓은 의미에서 지역 개발 및 환경 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 이원면 지정리에 소재한 농지(답)로, 감정가는 1억 2백만원대입니다. 농업진흥구역 등 농업 관련 규제가 있는 지역이며, 농지취득자격증명이 필수입니다. 제시외 건물 12㎡가 포함되어 있고, 경계가 불분명하여 측량이 요구되는 등 몇 가지 주의사항이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 이원면이 묘목 산업 특구라는 점은 지역의 특징으로 볼 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리는 없어 보이나, 채권 총액을 고려한 경매 채무 관계를 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업진흥구역 내 농지: 향후 농업 관련 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 이원면 소재지와 인근 도로망 접근이 양호하여 기본적인 생활 및 이동 편의는 확보됩니다.

* 묘목 산업 특구: 지역 특화 산업인 묘목 산업과 연계된 부가가치 창출 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 2,624㎡(약 793.7평)의 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮아, 향후 시세 상승 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 취득이 필수이며, 제시외 건물 존재 및 경계 불분명 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다. 또한, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 용도 제한이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(100,212,000원)를 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 토지의 실제 가치를 면밀히 평가한 후, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 농지취득 요건을 충족하고, 향후 활용 계획이 명확하다면 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.