나이스옥션 법원경매 영동 2025타경106 [1] 충청북도 옥천군 군서면 금산리 242-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 군서면 금산리 소재 ""금산천2교"" 남측 인근 보전관리지역내에 위치하며
주위는 전원주택 및 농경지, 근린생활설이 소재하는 소규모 정원주택 단지로서 제반 주위환경은
보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 북측으로 완만하게 경사진 사다리형의 토지로서, 주거용건부지로 이용중입니다
기호(3) 북측으로 경사진 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트포장도로(기호(3))과 접하고있습니다.
기호(3) 도로로 이용중이며, 북측으로 왕복2차선과 접하여 연계중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>, 영농여건불리농지

일련번호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경
정책기본법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반목구조 기와지붕 2층 건으로서,
외벽: 흙벽돌 및 벽돌 마감 등
내벽: 흙벽돌 및 벽지, 타일 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용주입니다.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경106 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥천신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 옥천군 군서면 금산리 242-23

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 332,556,000 원

토지면적: 938.00㎡ (약 283.75 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.55㎡ (약 40.70 평)

건물지분: 134.55㎡

건물제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 군서면 금산리 소재 ""금산천2교"" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 전원주택, 농경지, 근린생활시설이 소재하는 소규모 주택 단지로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

일련번호(1), (3) 토지 모두 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

토지 등기부상 소유권 이전 이력과 함께 옥천신용협동조합의 근저당권(2018.06.28. 접수, 273,000,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다. 또한, 옥천신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025.08.06. 접수, 193,423,208원) 및 정윤주 씨의 근저당권(2025.09.25. 접수, 37,500,000원)이 등기되어 있습니다. 건물 등기부도 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 나타냅니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 310,500,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

등기된 근저당권(옥천신용협동조합, 2018.06.28. 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

따라서 경매 절차를 통해 매각될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 본 건의 경우, 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-09

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명확한 권리관계 확인을 위해 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근은 전원주택 단지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 접근이 가능하며 버스정류장이 소재하는 등 기본적인 교통 및 생활 기반을 갖추고 있습니다. 반경 내에 대규모 상업 시설이나 공공 시설의 밀집도는 낮습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도상 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 영향을 받을 만한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 축산 농가 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 충청북도 옥천군 군서면의 비교적 조용한 전원 지역에 위치하고 있으며, 금산천2교 남측 인근으로 자연환경과 어우러진 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근 주민 편의를 위한 근린생활시설이 일부 소재하며, 차량 이동 시 옥천군 중심 시가지 및 인근 지역으로의 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

제공된 감정평가서 요약 정보에 따르면, 건물 및 토지의 공부와의 차이에 대한 특별한 언급은 없습니다.

6.2. 제시외 건물

건축물 대장에 포함되지 않은 제시외 건물 28.00㎡가 존재하며, 본건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이는 실제 인수 시 활용 가능하나, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 및 건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

본건은 적정 규모의 토지와 단독주택을 일괄 매입할 수 있는 기회입니다. 소규모 주택 단지 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 인해 추가적인 활용 가능성을 가집니다. 전원생활을 희망하거나, 향후 지역 개발 가능성을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 군서면의 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있으며, 임차인의 대항력은 없습니다. 다만, 보전관리지역 등 토지 이용 제한 사항과 제시외 건물의 존재는 확인이 필요합니다. 주변 시세 및 본건의 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,556,000원입니다. 현재 주변 유사 부동산의 정확한 시세 파악을 위한 상세 데이터가 부족한 상황입니다. 그러나 일반적인 경매 물건의 경우 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향을 보입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 분석 및 주변 거래 사례 확인을 통해 최적의 입찰가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.