나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3848 [1] 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-7 임은주생활형숙박시설 2층201호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 소재 ""진천삼수초등학교"" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 숙박시설, 단독주택 등이 혼재되어있는 지역으로 제반 입지조건은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

일련번호 (1)~(40)은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상10층건 중 제2층 제201호~제9층 제905로서,
외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 (1)~(40) : 생활형숙박시설로 이용중임.

설비내역

일련번호 (1)~(40) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 (41) : 평지인 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.
일련번호 (42) : 평지인 부정형의 토지로서, 생활형숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 (1)~(40),(42) : 대상물건 서측 및 남측(일련번호 41)으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.
일련번호 (41) : 대상물건이 도로이며, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1)~(40),(42) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2022-12-28)(일반근린형)
<도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2022-05-11)(진천읍 시가지 중점관리구역),
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

일련번호 (41) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2022-12-28)(일반근린형)
<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2022-05-11)(진천읍 시가지 중점관리구역).

공부와의 차이

일련번호 (1)~(40)의 공부상 소재지는 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-7, 91-23이나, 토지 합병으로
현황 91-7 단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 (1)~(40)은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 및 일반 거래관행상 대지
사용권(대지권)과 분리할 수 없는 일체성을 가지며, 구분건물은 대지권과 함께 분양·거래되는 것이 통상적인 바,
일련번호 (1)~(40)의 평가액에는 이미 대지권의 가액이 포함되어 있으며, 별도 토지(일련번호 42)에 대하여는
귀 법원과 합의하에 감정평가 외 하였으니, 경매(진행)입찰 시 참고바람.

물건 비고

재매각. 일괄매각. 목록 1번 내지 40번의 공부상 소재지는 '충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-7, 91-23'이나 토지 합병으로 현황 '91-7' 단일 지상에 소재함. 목록 41번은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경3848 (1)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-7, 임은주생활형숙박시설 2층 201호

용도: 생활형 숙박시설

감정가: 3,064,064,000원

토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

건물면적: 1071.76㎡ (약 324.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남청주신용협동조합 (추정)

건축물 정보:

철근콘크리트 구조, 지상 10층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 2019-07-15

주차: 7대 가능

1.1. 입지조건

대상 물건은 충청북도 진천군 진천읍 읍내리에 소재하며, 진천삼수초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 및 계획:

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 건물 등기부상 2019년 7월 24일 접수된 남청주신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

토지 등기부상 2018년 7월 16일 접수된 남청주신용협동조합의 근저당권(을9)은 '인수' 조건으로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 하는 권리인지 확인이 필요합니다.

또한, 2019년 6월 10일 설정된 충청에너지서비스주식회사의 구분지상권(을13) 또한 '인수'로 되어 있어, 해당 권리에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 모든 임차인의 대항력은 '없음'으로 기재되어 있습니다. 하지만 '특이사항'에 '대항력있는 임차인'이라고 언급되어 있어, 권리 관계에 대한 불확실성이 존재합니다. 임차인들의 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다. (모든 임차인의 실제 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성은 별도 확인이 필수적입니다.)

* (주)태형테크: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-10-30, 대항력 없음

* KHVANNINELGEORGIEVNA: 보증금 5,000,000원, 차임 460,000원, 대항력 없음

* KIMOKSANAEVGENEVA: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* LIMVLADISLAV: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* NYUSOFIYADMITRIEVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* TSOY SOFIYA VYACHESLAVOVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* ZHAOMEIHUA(조미화): 보증금 5,000,000원, 차임 420,000원, 배당신고일자 2025-09-11, 대항력 없음

* 강석현: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-07, 확정일자 2022-02-07, 배당신고일자 2025-08-20, 대항력 없음

* 경동영: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-03, 확정일자 2021-01-04, 배당신고일자 2025-10-21, 대항력 없음

* 김기웅: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-18, 확정일자 2022-01-03, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 김동영: 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-06-07, 확정일자 2025-08-18, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 김민경: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-11, 확정일자 2022-10-11, 배당신고일자 2025-09-18, 대항력 없음

* 김삼숙: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-08, 확정일자 2024-07-08, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 김성구: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-19, 확정일자 2024-02-19, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 김우열: 보증금 52,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-29, 대항력 없음

* 김정보: 보증금 52,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-29, 확정일자 2024-03-11, 배당신고일자 2025-09-25, 대항력 없음

* 김정보: 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2025-07-21, 확정일자 2025-07-21, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 없음

* 김해경: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-19, 확정일자 2025-03-19, 배당신고일자 2025-03-26, 대항력 없음. (주택임차권 등기 존재)

* 박성백: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-30, 확정일자 2025-08-18, 배당신고일자 2025-09-17, 대항력 없음

* 박해정: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-09, 확정일자 2020-03-09, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 서황덕: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 대항력 없음

* 석동관: 보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2024-11-21, 확정일자 2025-05-28, 배당신고일자 2025-10-31, 대항력 없음

* 송철문: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-01, 확정일자 2024-04-05, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 양경훈: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-26, 확정일자 2020-03-26, 배당신고일자 2025-08-27, 대항력 없음

* 오정환: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-05, 대항력 없음

* 유슬기: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-05, 확정일자 2020-02-05, 배당신고일자 2025-08-25, 대항력 없음

* 유슬기: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-14, 확정일자 2020-04-14, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 윤명배,한영숙: 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2021-12-28, 확정일자 2021-12-28, 배당신고일자 2025-08-27, 대항력 없음

* 윤민호: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-11, 확정일자 2022-07-07, 배당신고일자 2025-08-29, 대항력 없음

* 윤우근: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-31, 확정일자 2024-01-31, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 이경종: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2025-05-28, 대항력 없음

* 이민우: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-06, 확정일자 2023-10-06, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음

* 이재균: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-29, 확정일자 2022-06-29, 배당신고일자 2025-10-10, 대항력 없음

* 이종훈: 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2021-10-29, 확정일자 2021-10-29, 배당신고일자 2025-10-27, 대항력 없음

* 임선경: 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 없음

* 장시영: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-22, 대항력 없음

* 장재용: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-22, 확정일자 2023-02-22, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 장재용: 보증금 25,000,000원, 차임 220,000원, 전입일자 2025-05-01, 확정일자 2025-09-11, 배당신고일자 2025-09-12, 대항력 없음

* 전수현: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-04, 확정일자 2022-01-04, 배당신고일자 2025-10-16, 대항력 없음

* 전재하: 보증금 47,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-09, 확정일자 2020-09-09, 배당신고일자 2025-09-01, 대항력 없음

* 정종화: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-22, 대항력 없음

* 조윤희: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-10, 확정일자 2023-11-10, 배당신고일자 2025-08-28, 대항력 없음

* 차승엽: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-01-21, 확정일자 2020-01-28, 배당신고일자 2025-09-19, 대항력 없음

* 최병권: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-22, 확정일자 2019-10-22, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 홍다인: 보증금 2,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음

* 황티반아잉: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-20, 확정일자 2025-08-20, 배당신고일자 2025-09-24, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

대상 물건은 진천읍 중심 상업지역에 위치하여 지역 상권 내에서의 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설, 식당, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있어 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

진천삼수초등학교가 인근에 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 대규모 상권보다는 지역 기반 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 진천삼수초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

지역 내 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설은 통상적으로 갖추고 있을 것으로 추정됩니다. (정확한 시설 현황은 현장 방문 및 추가 확인 필요)

대중교통 이용이 가능한 점은 생활 편의 측면에서 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 건으로, 낙찰가의 적정성 및 인수 조건 등에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

권리 인수 부담: 토지 등기부상 '을9' 근저당권(13.2억원) 및 '을13' 구분지상권(충청에너지서비스주식회사)이 '인수' 조건으로 명시되어 있어, 실제 인수 시 매수인의 부담이 됩니다. 해당 권리들의 상세 내용과 인수 조건에 대한 명확한 확인이 시급합니다.

임차인 권리 관계 불확실성: '특이사항'에는 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, 임차인 현황표에는 모든 임차인의 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 회수 문제와 직결될 수 있는 중요한 리스크이며, 법률 전문가를 통한 명확한 권리 분석이 필수적입니다.

공시지가 및 개발 계획: 진천읍의 도시재생 활성화 지역 지정은 향후 개발 가능성을 시사하나, 구체적인 사업 계획 및 대상 물건과의 연관성 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진천읍 중심상업지에 위치한 대규모 생활형 숙박시설로서, 10층 건물과 상당한 면적의 토지를 포함하고 있어 잠재적 가치가 있습니다.

하지만 재매각 이력, 인수해야 할 근저당권 및 구분지상권, 그리고 임차인 권리 관계의 불확실성 등 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

특히, '인수'로 표기된 권리들과 임차인 권리 관련 상반된 정보는 면밀한 법적 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대지 및 건물 규모가 상당하여 향후 활용 방안에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

진천읍이라는 지역적 특성을 고려할 때, 지역 내 숙박시설 수요 충족에 기여할 수 있습니다.

도시재생 활성화 지역 내 위치하여 지역 개발 정책 수혜 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,064,064,000원

인수 보증금 합계: 0원

구분지상권 (충청에너지서비스주식회사) 및 근저당권 (남청주신용협동조합) 인수 조건은 입찰가 산정 시 주요 고려 사항입니다.

재매각 이력과 임차인 권리 관계의 불확실성, 그리고 인수되는 권리들의 금전적 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재로서는 감정가 이하에서, 위험 요소를 감안한 보수적인 접근을 권장하며, 상세한 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 본 물건의 잠재적 가치와 상존하는 리스크를 면밀히 평가하여 결정해야 하며, 감정가 대비 70~80% 범위 내에서 시장 상황과 본인의 투자 성향을 고려하여 결정하는 것이 일반적이나, 본 건의 특수성을 감안하여 더욱 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.