나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3831 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 산61-1 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3831 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 산61-1 도로 경매

• 사건번호: 2025타경3831
• 주소: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 산61-1
• 용도: 도로

청주지방법원 경매7계 2025타경3831 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 산61-1 | 감정가: 540,173,000원 | 최저가: 261,501,000원 | 용도: 도로

1. 청주지방법원 2025타경3831 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경3831 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 산61-1

용도: 도로

감정가: 540,173,000원

토지면적: 5,788.00㎡ (약 1,751.40평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 유OO

채무자: 신OO

채권자: 북OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (은행명 약칭)

1.2. 감정평가 요약

본 건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 "은곡리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 본 건 북측 은곡길을 통해 주요 간선도로인 충청대로와 연계되어 청주시 중심부 및 인접 시군으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 감정평가 요항표에 따르면, 본 건은 여러 필지로 구성되어 있으며 각각 부정형 또는 사다리형의 완경사지로서 자연림, 일부 전, 일부 묘지, 이행지 상태, 현황 도로 등으로 이용 중입니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 현황 도로로 이용 중인 인접 토지와 접하고 있으며, 일부 필지는 노폭 약 6m의 도로로 이용 중이거나 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 공익용산지(보전산지) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점이 특이사항으로 언급되었습니다. 본 건은 일괄매각으로 진행되며, 목록 3번 지상의 제시외구축물은 법정지상권 성립 여부 불분명으로 매각에서 제외됩니다. 목록 1번은 현황 일부 전으로 이용 중이며, 목록 2번에는 소유자 미상 분묘 및 묵묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 것으로 명시되었습니다. 목록 3번 토지는 개시결정 이후 2025년 10월 10일자로 722㎡가 분할되어 별도 필지로 관리되고 있습니다. 본 건 토지는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 "은곡리마을회관" 북서측 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 접근성이 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전원 또는 농촌 지역의 특성을 보입니다. 북측 은곡길을 통해 주요 간선도로인 충청대로와 연결되어 청주시 중심부 및 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 동 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 권리분석

본 건은 채무자 신OO의 채무를 담보로 북OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO(채권자)의 신청에 의한 부동산 임의경매 절차로 진행되고 있습니다. 소유자는 유OO로 확인됩니다. 주요 권리사항으로는 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여 주의가 요구됩니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소입니다. 토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 소재한 청주시 청원구 내수읍 은곡리는 현재 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 또는 전원지역의 형태를 띠고 있습니다. 인근에 은곡리마을회관이 있어 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설이 존재합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 직접적으로 인접해 있지 않으며, 접근성 측면에서 주요 간선도로인 충청대로를 통해 청주시내로 이동하는 것이 일반적입니다. 따라서, 본 건 주변은 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역이라기보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 분석됩니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 해당 지역에 특정 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

지역 내 주요 시설로는 은곡리마을회관이 있으며, 이를 중심으로 지역 공동체가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용을 위해 인근 시내버스정류장을 이용할 수 있습니다. 주변 환경이 농경지와 임야로 이루어져 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 청주시내로 이동해야 이용 가능한 점을 참고해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 분묘 이장 문제, 건물 철거 또는 사용료 지급 등의 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 일부 필지는 지적도상 맹지(일련번호 1, 2)로, 현황 도로에 접해 있지만 향후 도로 이용 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 토지의 경계가 불분명하여 정확한 면적 및 위치 파악을 위한 별도 측량 비용이 발생할 수 있으며, 이 과정에서 이웃 토지와의 경계 분쟁이 생길 수도 있습니다. 개시결정 이후 일부 토지가 분할되어 관리되고 있어, 전체 토지의 활용 계획 수립 시 분할된 필지의 현황과 소유 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 다수의 개발 제한 규제가 적용되어 건축 및 토지 이용에 제약이 많습니다.

1.9. 종합 의견

청주지방법원 2025타경3831 (1) 물건은 충북 청주시 청원구 내수읍에 위치한 도로 용도의 토지입니다. 감정가는 5억 4천여만 원이며, 면적은 약 1,751.40평입니다. 교통 접근성은 양호하나, 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 여부가 불분명하고, 일부 맹지, 경계 불분명, 다수의 개발 제한 규제 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 최저매각가격 또한 분묘 소재로 인해 제한을 받고 있는 상황입니다. 이러한 여러 제약 조건에도 불구하고, 넓은 토지 면적과 주요 도로로의 접근성은 향후 개발 가능성 또는 토지 활용 잠재력을 고려할 수 있는 요소입니다.

1.10. 투자 포인트

낮은 최저매각가격: 분묘 소재 등으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 가능성이 있어 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

잠재적 개발 가치: 현재는 개발 제한이 많으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 규제 완화 시 토지 활용 가치가 상승할 수 있습니다.

도로 접근성: 충청대로와 연결되는 도로망을 통해 청주시내와의 접근성이 좋아, 물류 또는 창고 부지 등으로 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

권리관계 해소 시 가치 상승: 분묘 이장, 법정지상권 문제 해결 등 복잡한 권리관계를 해소할 경우 토지의 온전한 활용이 가능해져 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매7계