나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51558 [1] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 80 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51558 [1] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 80 전 경매

• 사건번호: 2025타경51558
• 주소: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 80
• 용도: 전

청주지방법원 경매5계 2025타경51558 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 80 | 감정가: 8,748,000원 | 최저가: 6,124,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51558 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 산55-1

용도: 전

감정가: 8,748,000원

토지면적: 324.00㎡ (약 98평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 소재 '갈산리 마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접지 대비 급경사의 부정형 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 인접지 대비 급경사의 부정형 토지로서 현재 전으로 이용 중입니다.

기호(3~4) 토지는 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서 임야 기타로 이용 중입니다.

기호(5) 토지는 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

기호(6~7) 토지는 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서 현재 전으로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

기호(1, 5, 6, 7) 토지는 현황 맹지이며 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

기호(2) 토지는 본건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 농로가 소재합니다.

기호(3, 4) 토지는 본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로가 소재합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(조례 별표 2), 임업용산지

기호(2, 3, 4, 6, 7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(조례 별표 2)

기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(조례 별표 2), 준보전산지

1.2. 6.공부와의 차이

해당 없음.

1.2. 7.제시외 물건

기호(3, 4) 토지는 공부상 지목이 '묘지, 전'이나 현황 '임야 기타'로 이용 중이니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.2. 8.기타 참고사항

해당 없음.

1.3. 투자 분석

1.3. 1.입지조건

본건은 청주시 상당구 낭성면 갈산리의 비교적 조용한 농촌 지역에 위치합니다. 주변은 전, 답, 임야 등 농업 관련 토지가 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설 및 주거시설도 분포합니다. '갈산리 마을회관' 인근으로 기본적인 생활 기반 시설 접근성은 보통 수준입니다. 차량 접근성은 양호하나, 일부 필지의 경우 맹지이거나 좁은 농로를 통해서만 접근이 가능하다는 점은 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

1.3. 2.권리분석

본건은 부동산강제경매 물건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 경매 절차상으로 별도의 인수되는 권리관계는 없는 것으로 보입니다. 다만, 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 하며, 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으므로 사전에 관할 행정기관에 문의하여 발급 가능 여부 및 소요 기간을 확인해야 합니다.

1.3. 3.상권분석

본건이 소재한 낭성면 갈산리 지역은 전반적으로 농업 위주의 주거 및 생산 활동이 이루어지는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 마을 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근 지역은 전, 답, 임야 등이 주를 이루고 있어 직접적인 상권 형성보다는 농업 활동을 지원하는 수준의 배후 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.3. 4.생활정보

본건은 청주시 상당구의 외곽 지역에 위치하여, 시내 주요 편의시설(병원, 대형마트, 관공서 등) 이용 시 차량 이동이 필수적입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 배차 간격 등을 고려할 때 자가용 이용이 더욱 편리할 것으로 보입니다.

1.3. 5.잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 이는 농지를 취득하고자 하는 모든 사람에게 해당하며, 발급받지 못할 경우 낙찰이 무효가 되고 보증금을 몰수당할 수 있는 중대한 리스크입니다. 둘째, 일부 토지의 맹지 상태 및 급경사 지형은 토지 활용도를 제한할 수 있습니다. 셋째, 기호(3, 4) 토지의 경우 공부상 지목과 현황 이용 상태(묘지, 전 vs 임야 기타)가 달라 실제 이용 및 건축 시 관련 법규 검토가 필요합니다. 넷째, 가축사육제한구역 및 산지 관련 규제는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.3. 6.종합 의견

본건은 청주시 상당구 낭성면 소재 농지로서, 감정가는 874만 8천원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 토지 자체는 총 7개 필지로 구성되어 있으며, 일부는 전으로, 일부는 임야로 이용 중입니다. 급경사 및 맹지인 필지가 포함되어 있어 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 가장 큰 걸림돌은 농지취득자격증명원 발급 문제입니다. 이 부분을 명확히 해결하지 못하면 투자가 불가능합니다. 토지 이용 계획상 농림지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

1.3. 7.투자 포인트

본건은 농지이므로 농업 경영을 목적으로 하는 경우에 투자를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 농지취득자격증명원 발급에 문제가 없는 분들에게는 비교적 저렴한 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 급경사 및 맹지 등 토지 자체의 물리적 제약과 농지법, 산지관리법 등 관련 법규를 충분히 검토해야 합니다. 투자 시에는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 농업 외 다른 용도로의 활용 가능성은 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 주변의 개발 계획이나 도시 확장 추세 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계