나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51561 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 646-6 이안오창아파트 711동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 '각리초등학교' 서측 인근에
위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등
교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상14층 건물 내 제7층 제701호로서,
- 외 벽 : 시멘몰탈위페인팅 등 마감입니다.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감입니다.
- 창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 25~30미터, 북서측으로 노폭 약 15~20미터 도로를 통해
단지내 도로로 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지,건폐율30%
이하,용적률196%이하,높이 최고18층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지(연락처
:도시개발과 043-201-2454)), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,
청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및
개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51561 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 646-6 이안오창아파트 711동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

면적 정보:

* 토지면적: 41.30㎡ (약 12.49평)

* 건물면적: 59.44㎡ (약 17.98평)

구분건물 면적 (JSON 기반 추정):

* 전용면적: 약 84.83㎡ (약 25.6평)

* 분양면적 (추정): 약 107.1㎡ (약 32.4평)

* 참고: 본 건 등기부상 건물면적(59.44㎡)과 JSON 상 전용면적(84.83㎡) 간에 차이가 있습니다. 매각 대상은 등기부상 면적인 59.44㎡ (약 17.98평)입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 '각리초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로상태:

* 단지 진출입로는 북동측으로 노폭 약 25~30미터, 북서측으로 노폭 약 15~20미터 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획:

* 본건이 속한 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 공동주택 용지로 이용 중입니다.

* 건폐율 30% 이하, 용적률 196% 이하, 최고 높이 18층 이하로 건축이 제한됩니다.

* 지구단위계획구역(오창과학산업단지)에 포함되어 있으며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(각리중학교, 각리초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 지방산업단지(오창과학산업단지) 내에 위치합니다.

주변 환경:

* 오창 산업단지와의 인접성으로 인해 직주근접이 용이할 수 있는 지역입니다.

* 혐오시설 관련: 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 인근 지역의 특성상 산업 활동으로 인한 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리:

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 13일에 접수된 충북신용보증재단의 가압류 (갑12) 입니다.

임차인 현황:

* * 임차인: 박중현

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 13일

* 확정일자: 2022년 4월 29일

* 배당신고일자: 2024년 5월 23일

* 대항력: 있음

인수되는 권리:

* 을11번 주택임차권 (박중현)은 2024년 5월 23일 등기되었으며, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인 박중현의 보증금 210,000,000원은 본 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리:

* 등기부상 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액 합계는 316,719,330원입니다.

1.3. 상권분석

아파트 단지명: 이안오창아파트

* 준공년월: 2006년 2월 14일

* 총 세대수: 818세대

* 건축 규모: 총 12개 동, 최고 15층 (본건 711동 최고 14층)

주변 환경:

* 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역입니다.

최근 실거래가 (2026년 6월 기준, 84.83㎡):

* 230,000,000원 ~ 250,000,000원

시세 분석:

* 본 건의 감정가는 172,000,000원입니다.

* 최근 실거래가(23,000만~25,000만원)와 비교 시, 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 하지만, 본 건의 건물면적(59.44㎡, 약 18평)은 최근 실거래가 정보에 제시된 면적(84.83㎡, 약 25.6평)보다 작으므로, 시세 비교 시 면적 차이를 반드시 고려해야 합니다. 59.44㎡ (약 18평) 면적의 정확한 시장 가치 파악이 중요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

* 철근콘크리트구조, 아스팔트슁글지붕, 지상 14층 건물 중 7층 701호에 위치합니다.

내·외벽 마감:

* 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

설비:

* 위생 및 급·배수, 난방, 승강기, 소방, 지하주차장 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주차:

* 단지 내 총 641대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 4대, 지하 28대 포함, 총계 641대). 본 건 호실별 주차 공간 확보 여부는 별도 확인이 필요합니다.

편의시설:

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 각리초등학교, 각리중학교 등 교육 시설이 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 부담:

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 박중현이 존재하며, 임차보증금은 210,000,000원입니다.

* 이는 본 건의 감정가(172,000,000원)보다 높은 금액입니다.

* 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 상당한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

면적의 불일치 가능성:

* 건축물대장상 본 건의 건물면적은 59.44㎡(약 18평)이나, 최근 실거래가 정보에서 제공되는 면적(84.83㎡, 약 25.6평)과 차이가 있습니다. 매각 대상은 등기부상 면적인 59.44㎡ 기준이므로, 시세 비교 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍에 위치한 이안오창아파트 711동 701호로, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 박중현이 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있다는 점입니다. 이 보증금은 감정가를 초과하여 매수인의 총 지출액이 매우 높아질 위험이 있습니다.

* 최근 실거래가는 23,000만~25,000만원 수준이나, 이는 본 건의 건물면적(59.44㎡)보다 넓은 면적(84.83㎡)의 가격이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 이러한 인수 부담으로 인해, 투자 가치를 매우 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오창과학산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 등을 대상으로 한 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 감정가는 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 더 넓은 면적 기준이며, 본 건의 실제 시세 및 인수 보증금 부담을 고려해야 합니다.

* 본 건의 정확한 면적(59.44㎡)에 대한 시장 가치 파악이 투자 성공의 핵심입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 매수인의 총 예상 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아질 위험을 내포하고 있습니다.

* 59.44㎡ (약 18평) 아파트의 정확한 시장 시세 파악이 필수적이나, 제공된 정보로는 84.83㎡ (약 25.6평)의 시세만 확인 가능합니다. 84.83㎡의 시세를 약 240,000,000원으로 가정하고, 59.44㎡의 가치를 그 비례만큼 낮게 추정하더라도 (약 168,000,000원), 다음과 같은 계산이 나옵니다.

* 총 예상 지출액 = 낙찰가 + 210,000,000원

* 총 예상 지출액 <= 59.44㎡ 아파트의 실제 시세 (가정치: 168,000,000원)

* 따라서, 낙찰가 <= 168,000,000원 - 210,000,000원 = -42,000,000원

* 이처럼 59.44㎡ 아파트의 실제 시세가 추정치보다 훨씬 높지 않다면, 현재 조건으로는 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스일 가능성이 높습니다.

* 따라서, 본 건은 매우 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협상 또는 명확한 시세 재확인이 선행되지 않는다면 입찰을 보류하는 것이 권장됩니다.

* 만약 최저가 수준에서 입찰 의사를 보인다면, 감정가의 70% 수준인 약 120,400,000원을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 총 예상 지출액은 120,400,000원 + 210,000,000원 = 330,400,000원으로, 84.83㎡의 최근 실거래가보다도 높아지므로, 59.44㎡의 시세가 극히 높지 않은 이상 투자 효용성이 없습니다.

* 결론적으로, 현재 정보로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 유찰 가능성이 매우 높으며, 투자자 입장에서는 매우 위험도가 높은 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.