나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3763 [1] 충청북도 진천군 이월면 신월리 481-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 신월리 소재 ‘진천이월전기전자농공단지’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약4m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호1 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 관정이 소재하고 있는바, 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음.
나. 본건 기호1 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 수목(소나무 등)이 소재하고 있는바, 일괄하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물로서,
외벽 : 벽돌붙임 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 기호2 건물은 공부상 신월리 481-1, 480-44 지상이나, 토지대장상 합병(2020.10.15)되어 현재는 신월리 481-1 단일지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 태양광설비, 수목 각 매각 포함. 제시외 관정 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가. 제시외 철거 용이한 차고(철파이프조 판넬지붕) 평가 제외. 목록2는 공부상 신월리 481-1, 480-44 지상이나, 토지대장상 합병(2020.10.15.)되어 신월리 481-1 단일 지상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 청주지방법원 2025타경3763 부동산 임의경매 사건으로, 충청북도 진천군 이월면 신월리 481-1번지에 소재한 단독주택입니다.

토지 면적은 722.00㎡(약 218.4평)이며, 건물 면적은 147.60㎡(약 44.6평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물이며, 2020년 10월 7일에 사용 승인되었습니다.

감정평가액은 340,770,000원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 이OOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

제시외 물건 중 태양광설비, 수목은 매각에 포함되며, 철거 용이한 차고는 평가에서 제외되었습니다.

토지대장상 신월리 481-1, 480-44 지번이 2020년 10월 15일자로 합병되어 현재는 신월리 481-1 단일 지상에 건물이 위치하고 있습니다.

1.1. 토지 정보

소재지: 충청북도 진천군 이월면 신월리 481-1

용도: 대지

면적: 722.00㎡ (약 218.4평)

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한구역 700m).

주위 환경: ‘진천이월전기전자농공단지’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

제시외 토지: 제시외 관정은 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물

외벽: 벽돌붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 내부인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

건축년도: 2020년 10월 7일 (사용승인일 기준)

면적: 147.60㎡ (약 44.6평)

제시외 건물: 철거 용이한 차고(철파이프조 판넬지붕)는 평가에서 제외되었습니다. 제시외 태양광설비는 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 이월면에 소재하며, ‘진천이월전기전자농공단지’와 인접하여 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

주거 환경으로는 단독주택 및 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 조용한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 동측으로 약 4m 폭의 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 신규 사업 추진 시 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 23일 접수된 이월농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

등기부등본상 을구의 근저당권, 병구의 가압류, 정구의 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑구의 소유권 이전 및 보존 등기, 윤경수 외 공유자전원지분 이전 등기는 선순위가 아니므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 인수해야 할 부담 있는 권리(선순위 임차인, 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 434,000,000원입니다. (근저당 234,000,000원 + 가압류 200,000,000원)

경매 신청 채권액은 194,252,594원입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 명도 시 현장 조사를 통해 임차인의 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라면, 금액이 미상이라도 낙찰자가 인수할 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진천군 이월면 신월리는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하는 지역입니다.

인근의 ‘진천이월전기전자농공단지’는 지역 경제에 영향을 미치고 해당 단지 종사자들을 위한 배후 수요를 형성할 수 있습니다.

다만, 본건의 직접적인 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상업적 가치보다는 주거로서의 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(JSON)에서는 2026년 3월, 5,100만원(5천1백만원)에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건 단독주택과는 건물 형태 및 규모, 토지 가치 면에서 큰 차이를 보이므로 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 본건 감정가(3.4억원대)와는 시세 차이가 상당합니다.

주변 부동산 시장은 진천군 전체의 개발 계획 및 산업단지 활성화 여부에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 차량을 이용한 접근성이 비교적 용이합니다.

주변의 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

진천이월전기전자농공단지가 인근에 위치하고 있어, 해당 단지 종사자들에게는 출퇴근이 용이한 주거지가 될 수 있습니다.

주변 지역은 대체로 조용하며, 자연환경과 함께하는 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 관련 업종의 사업 추진 시 법적 제약이 따를 수 있습니다.

농공단지 인근에 위치함에 따라, 공장 가동으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향이 발생할 가능성이 있습니다. (현장 조사 필요)

임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 내포합니다.

평가에서 제외된 차고 시설의 철거 의무 발생 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 진천군 이월면 신월리에 위치한 단독주택으로, 농공단지 인근이라는 특징을 가지고 있습니다.

감정가는 3억 4천만원대이며, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 적다는 장점이 있습니다.

토지면적이 넓고 건물이 비교적 신축(2020년 준공)이라는 점은 긍정적 요소입니다.

다만, 주거 환경이 전원생활에 가까우며, 상업 및 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

가축사육제한구역 지정 및 농공단지 인근이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

임대관계 미상인 점은 명도 시 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 명확하고 안정적인 투자가 가능합니다.

넓은 토지 면적은 향후 증축 또는 재건축, 활용 방안 모색 시 유리할 수 있습니다.

진천이월전기전자농공단지 관련 종사자들의 주거 수요를 고려할 때, 임대 수익 창출의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 340,770,000원입니다.

말소기준권리인 이월농업협동조합의 근저당권 채권액은 234,000,000원이며, 경매 신청 채권액은 194,252,594원입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가가 감정가 이하로 결정될 경우 추가적인 인수 금액은 없을 것으로 보입니다.

주변의 연립, 다세대 주택 매매 시세(5,100만원)는 본건 단독주택 시세와 직접 비교하기 어렵습니다.

진천군 이월면 지역 단독주택 시세는 일반적으로 2억원 초중반에서 3억원대까지 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 해당 시세 범위 내에 있습니다.

주변 시세, 건물의 상태, 입지 조건, 농공단지와의 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 306,000,000원 ~ 340,770,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 혐오시설 유무 및 농공단지 소음/악취 수준 등 현장 조사를 통해 파악된 추가 정보에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하, 즉 306,000,000원 수준부터 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.