나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1698 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 128-1 태장동보렉스아파트 801동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 태장동 소재 "학성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등으로 형성된 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구벽식구조 스라브지붕 지하1층, 지상 20층 건물 내, 3층 307호로서 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일, 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 아파트(후면 건물개황도 참조)로 이용 중임.

설비내역

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 완경사 토지이며 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내외로 포장도로가 소재하며, 단지 내 주차장시설 등 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

태장동 128-1 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 태장동 128-2 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 태장동 128-3 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 태장동 128-5 제3종일반주거지역 , 국토이용기타용도지구(건축선결정지(2m)) , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 태장동 128-8 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 태장동 1330-6 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경1698 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 128-1, 태장동보렉스아파트 801동 3층307호

감정가: 101,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

토지 지분: 27.09㎡ (약 8.19평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.88㎡ (약 18.11평)

전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

분양면적: 제공된 정보에서 해당 특정 호실의 분양면적은 명확히 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, "학성초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 아파트 단지 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건까지 차량의 진입 및 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 제2종 일반주거지역 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로(소로, 중로)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (국민은행, 15,600,000원, 1997년 8월 11일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이종민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1997년 8월 4일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

분석: 임차인 이종민은 대항력을 보유하고 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 계약 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 세심한 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 이전 (이상례, 1997년 8월 11일)

근저당 (국민은행, 15,600,000원, 1997년 8월 11일) - 말소기준권리

근저당 (국민은행, 36,000,000원, 2007년 10월 22일) - 말소 예정

근저당 (국민은행, 54,000,000원, 2016년 12월 27일) - 말소 예정

가압류 (이종민, 152,000,000원, 2018년 2월 13일) - 말소 예정

임의경매 (국민은행, 42,058,609원, 2025년 8월 1일) - 본 경매 사건

등기부채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 257,600,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

원주시 태장동의 주거 중심 지역에 위치하며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있는 배후 단지입니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 접근이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

본 물건지(태장동 128-1번지) 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 개인에 따라 주관적으로 불편함을 느낄 수 있는 시설이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 상세한 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

학성초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

원주중학교, 원주고등학교 등 기타 교육 시설 역시 차량 이용 또는 대중교통을 통해 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의/복지 시설

단지 내 및 인근 상업 시설을 통해 생활에 필요한 병원, 약국, 마트 등 다양한 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 녹지/휴식 공간

아파트 단지 내 조경 공간 및 인근의 소규모 공원 등을 통해 휴식을 취할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 이종민은 대항력을 보유하고 있으며, 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

본 아파트는 1997년 준공되어 약 30년 차 건물에 해당합니다. 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 법적 제한

일부 토지 지분에 대해 제2종/3종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 법적 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동에 위치한 아파트로, 학성초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 권리관계는 매우 안전한 상태입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 세심한 주의와 준비가 필요합니다.

건물 연식에 따른 노후화는 감안해야 할 부분이나, 입지 조건과 최근 거래 시세를 고려할 때 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 감정가 대비 시세

감정가(101,000,000원)가 최근 유사 면적 실거래가(120,000,000원)보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익 확보가 가능합니다.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리상 문제없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 입지적 장점

초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

8.4. 대항력 있는 임차인 (잠재적 기회)

인수 보증금이 0원이므로, 명도 협상만 원만히 이루어진다면 비교적 적은 추가 비용으로 명도가 완료될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 태장동보렉스(8차), 59.88㎡, 14층: 2026년 4월 6일, 120,000,000원

- 태장동보렉스(7차), 84.81㎡, 5층: 2026년 5월 30일, 127,000,000원

- 태장동보렉스(8차), 74.25㎡, 1층: 2026년 5월 14일, 95,000,000원

본 물건은 59.88㎡ 면적으로, 최근 거래된 동일 면적(120,000,000원)의 사례가 가장 유사합니다. 현재 감정가(101,000,000원)는 이와 비교 시 약 19% 낮게 책정되어 있습니다.

인근 아파트 단지들의 전반적인 시세를 고려할 때, 59.88㎡ 아파트의 현재 시세는 대략 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 101,000,000원

유사 면적 최근 실거래가: 120,000,000원

현재 추정 시세 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

고려사항: 대항력 있는 임차인 존재 (인수 보증금 0원), 건물 노후화, 경매 물건 특성을 감안한 적정 할인율 적용.

추천 예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 경매 시장의 일반적인 상황을 반영한 수치이며, 실제 입찰 시 경쟁률, 물건의 상세 상태, 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.