나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101286 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 213-28 명학아크로팰리스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주택 및 상가
혼용 지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '명학역(1호선)'이 소
재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상8층 건물 내 3층 301호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.
※ 상세 이용상황은 후첨 '건물이용 및 내부구조도' 참조 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차
장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 12미터인 덕천로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시
권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)임.

공부와의 차이

본건 대지권 목적인 토지의 지목은 등기사항전부증명서상 '전'이나, 토지대장상 2022년 5월
17자로 '대'로 지목변경 되었으니 업무진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2024년 6월 14일자로 수원지방법원안양지원의 임차권등기명령
(2024카임137)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음.

- 임차보증금: 323,000,000원
- 범위: 전유부분 전부
- 임대차계약일자: 2022년 7월 12일
- 주민등록일자: 2022년 7월 29일
- 점유개시일자: 2022년 7월 29일
- 확정일자: 2022년 7월 12일
- 임차권자: 장병만

물건 비고

1. 본건 대지권 목적인 토지의 지목은 등기사항전부증명서상 '전'이나, 토지대장상 2022. 5. 17.자로 '대'로 지목변경 되었음.
2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.1.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 안양지원 2025타경101286 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 213-28 명학아크로팰리스 3층 301호

용도: 오피스텔

감정가: 326,000,000원

토지 면적: 17.72㎡ (약 5.36평)

토지 지분: 17.72㎡ (약 5.36평)

건물 면적: 42.45㎡ (약 12.84평) (전용면적: 20.66㎡, 약 6.25평)

건물 지분: 42.45㎡ (약 12.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: 대항력있는 임차인 인수 여부, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등 복합적 권리관계 확인 필요.

주의사항:

1. 본건 대지권 목적 토지의 지목이 등기부등본상 '전'이나, 토지대장상 2022년 5월 17일자로 '대'로 지목 변경되었음.

2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026년 6월 1일 제출)가 제출되었음. 이는 통상적인 인수 보증금과는 다를 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, '만안구청' 북동측 인근에 자리 잡고 있음. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대임.

교통 상황:

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 '명학역(1호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물 구조:

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층/지상 8층 건물 내 3층 301호임.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호로 구성됨.

이용 상태:

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용 상태:

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지 위에 오피스텔 및 상업용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태:

북동측으로 노폭 약 12미터의 덕천로에 접해 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

준공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 대기관리권역, 교통 기타 용도지역 지구 미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구(국가철도공단 문의 필요)에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 다수 존재.

* 을구 1번: 주택임차권 (장병만, 보증금 323,000,000원, 2024년 6월 18일 접수) - 확정일자 2022년 7월 12일, 전입일자 2022년 7월 29일. (말소 예정)

* 을구 6번: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025타경101286, 2025년 7월 31일 접수) - 말소기준권리.

임차인 현황:

* 임차인: 장병만 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 323,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 29일

확정일자: 2022년 7월 12일

배당신고일자: 2024년 6월 18일

비고: HUG의 확약서 제출로 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권 등기 말소 동의.

* 임차인: TUVSHINCHIMEGENKHJIN (확인 필요)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 8월 7일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 현재 상태 및 보증금 유무에 대한 추가 확인 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됨. 단, 'TUVSHINCHIMEGENKHJIN'의 경우 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 안양시 만안구의 일반적인 주상복합 지대로서, 관공서(만안구청) 인근에 위치하여 행정 편의성이 있으며, 다양한 근린생활시설 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있음. 오피스텔은 업무와 주거 기능을 겸하므로, 인근 직장인 및 지역 주민을 수요층으로 확보할 수 있음.

1.4. 생활정보

교통:

지하철 1호선 명학역 도보권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수함.

편의시설:

주변에 상업시설, 관공서, 학교 등이 분포하여 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계: '대항력있는 임차인' 표기와 HUG의 확약서 내용 간의 해석에 주의가 필요함. HUG가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 점은 긍정적이나, 'TUVSHINCHIMEGENKHJIN'의 보증금 및 권리관계는 명확히 파악하고 입찰해야 함.

* 토지 지목 변경: 등기부등본과 토지대장 상 지목이 상이하나, '대'로 변경되었으므로 건축 및 이용에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 서류 확인이 필요함.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 적극적인 매각 진행 의지를 보여주지만, 조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 필수적임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 속함. 건물 상태 및 시설 또한 비교적 현대적이며, 감정가 대비 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있음. 다만, 복잡한 권리 관계, 특히 HUG와 관련된 임차인 이슈는 철저한 분석과 확인이 선행되어야 함. HUG의 확약서 내용대로 매수인이 임대차보증금에 대한 부담 없이 명도를 완료할 수 있다면 투자 가치가 높다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 역세권 오피스텔: 명학역 인근으로 임차 수요 확보 용이.

* HUG의 적극적 매각 진행: 권리 관계 정리가 용이할 가능성 높음.

* 적정 감정가: 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

* 생활 편의시설: 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도 높음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2024년 9월 12일, 20.66㎡(약 6.25평) 면적이 10,000,000원으로 거래된 것으로 표기되어 있으나, 이는 실제 시장 가격과 큰 차이가 있어 오류일 가능성이 높습니다. (면적 대비 금액이 비현실적으로 낮음)

따라서, 본 물건의 감정가 326,000,000원을 기준으로 시세 및 시장 상황을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. HUG의 확약서에 따라 매수인이 인수할 임대차보증금이 없는 것으로 판단되므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

추천 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 295,000,000원

보수적인 시각에서, 권리 관계 명확화 및 명도 절차를 고려하여 280,000,000원 내외에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.