나이스옥션 법원경매 안산 2025타경765 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 11층1104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화나래중학교"" 서측 근거리에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 업무시설, 생활형숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 11층 1104호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

11층 전체가 하나의 용도(음식점)로 이용중이며, 본건 1104호 일부는 홀, 일부는 주방으로
이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-08-19)(소로 엠티
브이1-8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-72)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법
률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 11층 전체가 호별 경계 벽체 없고 호별 호수표시가 없이 하나의 용도(음식점)로 이용중이
며, 본건 1104호 일부는 홀, 일부는 주방으로 이용중으로 경계복원을 위해서는 측량이
필요할 것으로 보임
- 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 종류의 근린생활시설, 업무시설, 그리고 생활형 숙박시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업지구의 특성을 보입니다.

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다. 또한, 북측으로는 폭 약 20m 내외의 포장도로, 남측으로는 폭 약 10m 내외의 보행자도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며 (2020-07-14), 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 폭 10m~12m의 소로1류(2016-08-19) 및 폭 20m~25m의 중로1류(2020-07-14)와 접하고 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 국가산업단지 (산업입지 및 개발에 관한 법률), 특수지역(반월특수지역) (산업입지 및 개발에 관한 법률), 성장관리권역 (수도권정비계획법) 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 지하 2층, 지상 12층 규모의 건물이며, 본건은 그중 11층 1104호입니다. 건물 사용 승인일은 2023년 7월 28일입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 채권자는 국OOO (국민은행으로 추정)입니다. 등기부상 채권 총액은 약 504,681,243원입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권액 463,680,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 근저당, 가압류, 압류 등 대부분의 등기된 권리는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 월세: 1,930,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 7월 14일

* 배당 신고일: 2025년 10월 20일

* 대항력: 없음

김 임차인은 전입일자(2025-07-14)가 배당신고일자(2025-10-20)보다 앞서나, 확정일자를 받지 않아 법적으로 대항력을 갖추지 못했습니다. 따라서 경매 낙찰 후 명도 대상에 해당됩니다.

3.3. 인수 권리

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 또한, 등기부상 명시된 권리 중 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 시흥시 정왕동 일대는 산업단지 배후 지역으로서 다양한 업종의 근린생활시설, 업무시설, 생활형 숙박시설 등이 혼재되어 있는 활발한 상권입니다.

4.2. 현재 용도 및 활용 가능성

건축물 대장상 본건은 제2종 근린생활시설로 용도 분류되어 있습니다. 현재 11층 전체가 하나의 용도(음식점)로 이용 중이며, 본건 1104호 역시 홀과 주방으로 활용되고 있습니다. 이러한 점은 관련 업종의 사업자에게는 즉시 영업을 시작할 수 있는 장점으로 작용할 수 있으며, 향후 업종 변경을 통한 가치 상승 잠재력도 존재합니다.

4.3. 주변 혐오시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 입지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

"시화나래중학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 주변의 다양한 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 영업 활동에 필요한 설비는 충분한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 리스크

본건이 위치한 11층 전체가 별도의 호실 구분 없이 하나의 공간(음식점)으로 이용 중이며, 호별 경계 벽체와 호수 표시가 명확하지 않습니다. 따라서 향후 공간 분할 및 경계 복원을 위해서는 측량이 필요할 것으로 보이며, 이로 인한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지 관련 리스크

대지권의 목적이 되는 토지에 '금지사항 등기'가 별도로 등기되어 있습니다. 이는 해당 토지의 소유권 행사나 이용에 제약이 될 수 있는 요인이므로, 정확한 등기 내용 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 위험성을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

임차인 김 는 대항력이 없어 명도 대상이지만, 임대차 계약의 세부 조건에 따라 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 지연의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 임대차 계약서 등 관련 서류를 확보하여 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.4. 기타 리스크

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 금융기관으로부터 자산유동화 전문회사 등으로 이전되었음을 의미하며, 일반 경매 물건에 비해 절차가 다소 복잡하거나 특수한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 제2종 근린생활시설로, 감정가 560,000,000원에 경매로 나왔습니다. 입지적으로는 상업시설과 업무시설 등이 혼재된 지역으로 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 경매 후 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 따른 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 11층 전체 공간의 비규격적인 이용 상태로 인한 경계 복원 문제, 토지 등기부에 존재하는 '금지사항 등기', 그리고 유동화 물건이라는 특수성은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 발전 가능성이 있는 지역: 시흥시 정왕동은 국가산업단지 및 주변 개발 계획으로 인해 지속적인 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 음식점으로 사용 중이나, 일반상업지역 내 위치하므로 업종 변경을 통한 부가가치 창출이 가능합니다.

* 경쟁력 있는 가격 가능성: 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

* 면적 대비 넓은 활용 공간: 56.55㎡(약 17.10평)의 전용면적에 11층 전체를 활용 중이라는 점에서, 내부 공간 활용 계획에 따라 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 감정가 560,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(11층 공간 문제, 토지 등기부 금지사항 등기, 유동화 물건 특수성)를 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건의 상세한 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 이러한 추가적인 시장 조사와 분석을 바탕으로 수익률을 계산한 후, 보수적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.