나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52980 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 847-1 더스테이 29층2908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 반달섬 내에 위치하며 부근은 오피스텔, 숙박시설, 공원, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘조) (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인조석타일 붙임 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 기타 관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 내부구조는 건축물대장 현황도면을 참조하였으며 업무진행시 내부현황, 관련설비 등은 재확인바람. 다. 관리사무소 탐문결과 29층은 복층이 포함된 것으로 조사되었으며 사실조회시 상이할 수 있으니 업무진행시 관련 내용은 재확인바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52980 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 847-1, 더스테이 29층 2908호

건물명: 더 스테이

용도: 오피스텔 (업무시설, 생활형 숙박시설, 제2근린생활시설)

건축구조: 철근콘크리트구조 (라멘조), 철근콘크리트 지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 29층 (본건 29층 소재)

준공일: 사용승인 2023년 12월 06일 (허가 2020년 9월 11일)

총 세대수: 439세대

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 168,000,000원

토지면적: 4.98㎡ (약 1.51평)

토지지분: 4.978㎡ (약 1.51평)

건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.44㎡ (약 7.39평)

매각물건의 전용면적은 24.44㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, 반달섬 내에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 숙박시설, 공원, 생활편의시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 본건 남서측으로 폭 20~25m의 중로1류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 경매는 우리은행의 근저당권(을1, 2024-03-05 접수)을 말소기준권리로 하여 진행됩니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 해당 권리가 존재할 경우 낙찰자가 인수하여야 합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 유동화물건: 본 건은 금융기관의 채권이 유동화된 물건입니다.

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지의 소유권 또는 이용과 관련하여 잠재적인 법적 제약이나 복잡성을 내포하고 있을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

* 29층 복층 가능성: 관리사무소 탐문 결과 29층은 복층으로 구성되었을 가능성이 조사되었습니다. 이는 실제 내부 구조 및 면적과 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

내부 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라 할지라도 대항력 유무 등 권리관계를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 반달섬은 안산시 시화국가산업단지 및 반월특수지역 내에 위치하며, 개발이 진행 중인 지역입니다. 오피스텔, 생활형 숙박시설, 상업시설 등이 복합적으로 조성되어 있습니다.

4.2. 인근 시설

본 물건은 시화국가산업단지 및 반월특수지역 내에 위치하여, 인근에 다양한 산업 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 이러한 산업 지역의 특성상, 소음, 분진, 교통량 증가 등 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소들이 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건이 위치한 더스테이 건물 내 또는 주변에 기본적인 생활편의시설이 갖추어져 있습니다. 오피스텔 및 생활형 숙박시설로서 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 편의시설

주변에 상업시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기는 토지의 법적 성격이나 이용에 제약을 줄 수 있으며, 추후 법적 분쟁이나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 예상치 못한 임차인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 복층 구조 불확실성: 29층이 복층일 가능성이 있어, 실제 내부 상태 및 면적과 차이가 있을 수 있으며, 이는 내부 수리 또는 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 입지적 제약: 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인, 신규 개발 지역의 초기 상권 미성숙 가능성 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 안산 반달섬이라는 신흥 개발 지역에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 1억 1천만원에서 1억 1천 9백만원 사이에서 거래가 이루어지고 있습니다. 그러나 대지권 토지에 대한 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률' 상의 금지사항 부기등기라는 매우 이례적이고 잠재적 위험이 큰 권리 사항이 존재한다는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 이러한 별도등기의 정확한 법적 의미와 실제 물건 가치에 미치는 영향을 철저히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2023년 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 개발 지역의 잠재력: 반달섬이라는 신규 개발 지역의 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 실거래가: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격대에서 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(24.44㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 4일 1억 1천만원에 거래되었습니다. 또한, 20.16㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 6월 8일에 1억 1천 9백만원에 거래된 사례도 있습니다. 본건은 29층으로 더 높은 층에 위치하나, '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 입찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여, 최근 실거래가(1억 1천만원)를 기준으로 하되, 층수 이점과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원

이는 감정가(1억 6천 8백만원) 대비 상당히 낮은 수준이며, 특히 토지 관련 별도등기의 법적 문제에 대한 철저한 사전 조사와 검토를 전제로 합니다. 해당 권리상의 하자가 물건의 가치에 미치는 정확한 영향을 판단하기 어렵기 때문에, 실제 입찰 시에는 법률 전문가의 자문을 구하고 현장 조사를 더욱 강화하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.