나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52894 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 622-17 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""안산대학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:한규진)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52894 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 622-17 3층301호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000 원

건물면적: 70.31 ㎡ (약 21.27 평)

토지면적: 37.58 ㎡ (약 11.37 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 안산대학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

토지는 장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다. 북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

1.2. 4. 주변 환경 및 시설

주변에 안산대학교가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역으로 근린생활시설 및 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 내역

집합건물 등기부상 소유권 보존(2013.08.06), 소유권 이전(2013.08.22, 2022.03.21)이 있습니다.

압류(국민건강보험공단, 2022.09.22), 압류(안산시, 2025.02.03) 및 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사, 2025.07.30)이 등기되어 있습니다.

1.3. 2. 임차인 분석

등기부상 주택임차권(권리자: 한 , 보증금: 200,000,000원, 전입일자: 2022.02.21, 확정일자: 2021.12.28)이 존재했으나, 말소(말소) 처리되어 있습니다.

제출된 확약서(2026.05.04.자)에 따라 임차인(한 )은 주택도시보증공사로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서 해당 임차권은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

1.3. 3. 말소기준권리 및 인수 대상 권리

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022.09.22)입니다.

본건 강제경매 사건으로 인하여 등기부상 을15 임차권(한 )을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

최근 3개월 이내 거래 사례를 분석한 결과, 인근 유사 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

2026년 3월 10일 거래: 전용면적 43.3㎡ (약 13.1평) 133,000,000 원

2026년 3월 6일 거래: 전용면적 74.485㎡ (약 22.5평) 184,000,000 원

2026년 3월 4일 거래: 전용면적 53.285㎡ (약 16.1평) 165,000,000 원

본건은 전용면적 70.31㎡ (약 21.27 평)으로, 가장 유사한 크기의 거래 사례(74.485㎡)는 184,000,000 원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 817,777원 수준입니다.

현재 감정가는 207,000,000 원으로, 최근 시세보다는 다소 높게 책정되었습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 교육시설

인근에 안산대학교가 있으며, 지역 내 초, 중, 고등학교 접근성도 양호합니다.

1.5. 3. 교통편의

차량 접근성이 좋고, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 시내외 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 협의를 통해 임차인(한 )의 대항력이 포기되었고 관련 확약서가 제출되어 법적 위험은 상당히 해소된 상태입니다. 그러나 경매 절차상의 변수나 추가적인 권리관계 발생 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 대학가 인근에 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안산대학교 인근의 우수한 입지

* 실거주 및 임대 수익 모두 가능한 다세대주택

* 권리분석상 인수되는 권리 없음(대항력있는 임차인 관련 리스크 해소)

* 건축된 지 10년 내외로 비교적 신축에 속함 (2013년 건축)

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적의 거래 사례(74.485㎡, 184,000,000원)와 감정가(207,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 190,000,000 원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.