나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42316 [1] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42316 (1)

소재지: 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층 102호

신주소: 경기도 평택시 정암로 35, 1층 102호 (고덕시티)

용도: 근린상가

감정가: 1,410,000,000원

토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

건물면적: 87.50㎡ (약 26.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안산제일신용협동조합

건축물 용도 (전체 건물): 공동주택 (아파트-도시형생활주택)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 평택시 이충동에 위치한 고덕시티 건물 내 1층 102호 상가입니다. 해당 건물은 총 17층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2020년 1월 22일 사용승인을 받았습니다. 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 이충동 일대는 지역 상권 활성화를 위한 골목축제 등이 개최되기도 하는 등 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 교통상황

서정리역(1호선)에서 도보로 약 7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 평택시는 수도권과 충청·호남권을 잇는 교통의 요지로, 다수의 국도 및 고속도로가 개설되어 있어 차량을 이용한 접근성도 양호합니다. 다만, 출퇴근 시간대 및 주말에는 도로 정체가 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 넘버스자산대부주식회사의 근저당권 (을1) [cite: X]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 등기부채권 총액: 987,240,000원 [cite: X]

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

이 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

이충동 일대는 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 인접하고 있으며, 이충 골목형상점가 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이어지고 있습니다. 1층에 위치한 근린상가로서 기본적인 가시성과 접근성을 확보하고 있으며, 주변 주거 인구 및 유동인구를 대상으로 한 업종에 적합할 것으로 보입니다. 다만, 평택시 전반적으로는 일부 구도심 상권의 침체가 언급되고 있으나, 해당 지역의 구체적인 상권 특성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 이충레포츠공원, 이충분수공원 등이 있어 시민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 단지 내 상가나 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설

현재 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 파악되지는 않았습니다. 다만, 고덕신도시 내 환경종합처리시설(에코센터) 건립 계획이 있었으며, 가축분뇨 공동자원화시설 등은 혐오시설로 인식될 수 있는 시설들입니다.

6. 잠재적 리스크

* 비소멸 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이는 해당 토지에 대한 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있으며, 지료 지급 등의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 권리자의 권리 행사 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 등기부상 건물 전체가 공동주택(아파트)으로 분류되는 정보가 있으나, 본 물건은 근린상가로 경매에 나왔습니다. 이는 복합 용도의 건물일 가능성이 있으며, 특정 용도로 인한 제약이 있는지 확인이 필요합니다.

* 지역 상권 침체 우려: 일부 평택시 구도심 상권의 침체 가능성이 제기되는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 이충동에 위치한 1층 근린상가로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 특히, 경매 말소기준권리보다 선순위인 지상권이 존재하여 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건물 전체 용도와 특정 호실의 용도 간 차이점, 지역 상권의 전반적인 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 성장 잠재력: 평택시는 산업단지 개발, 교통망 확충 등 지속적인 발전 가능성을 가진 도시입니다.

* 1층 상가의 이점: 1층 상가는 가시성과 접근성이 뛰어나 상권 활성화 시 유리한 조건입니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인 인수 보증금이 0원이므로 권리 관계가 상대적으로 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,410,000,000원에서 시작하며, 현재 등기부채권 총액은 987,240,000원입니다. [cite: X] 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이 부분에 대한 가치 하락 요인을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 해당 건물의 실제 상가로서의 활용 가능성 및 수익성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

리스크를 고려하여 감정가 대비 60~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 이를 바탕으로 예상 입찰가는 9억 8천 7백만 원 ~ 10억 8천 7백만 원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. (이는 제시된 감정가를 기준으로 한 예시이며, 실제 낙찰가는 현장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.