나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52660 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 475-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 '수양3리 마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 소재함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 도로로서 세로(가)에 해당함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 3. 4. 5. 지분매각
3. 제시 외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52660 (1) 사건의 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 475-11 소재 공장 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52660 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 475-11

* 용도: 공장 (창고, 사무실, 기숙사, 샤워실, 화장실 포함)

* 감정가: 2,686,997,000원

* 토지면적: 2827.00㎡ (약 855.27평)

* 건물면적: 820.00㎡ (약 248.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 '수양3리 마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 토지는 부정형이며 현재 '도로'로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 세로(가)에 해당하는 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 다양한 규제를 받습니다.

* 기타: 제시 외 건물은 없으며, 공부와의 차이점도 없습니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 26일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을16/을13)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 박종배: 2022년 5월 18일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무 및 금액이 불분명하므로 인수 여부 및 잠재적 비용 발생 가능성에 대해 반드시 확인 필요합니다.

* 정세진: 2022년 1월 11일 전입, 대항력 없음.

* 정종원: 2023년 3월 13일 전입, 대항력 있음. 보증금 1,000,000원, 차임 50,000원.

* 정지창: 2022년 7월 4일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무 및 금액이 불분명하므로 인수 여부 및 잠재적 비용 발생 가능성에 대해 반드시 확인 필요합니다.

* 주식회사수양개발: 2024년 11월 13일 전입, 대항력 없음.

* 주식회사현진에너지: 2024년 5월 13일 전입, 대항력 없음. 보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 명시된 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 중 보증금이 0원으로 기재된 경우, 실제 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 산업 특성: 본 물건은 공장 용도로 활용 가능하며, 창고, 사무실, 기숙사, 샤워실, 화장실 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 입지: 주변에 중소규모 공장 및 창고들이 밀집해 있어 관련 산업 활동과의 연계성이 있을 것으로 판단됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 물류 및 인력 이동에 편리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 대규모 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 공장 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경보다는 산업 활동에 적합한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박종배, 정종원, 정지창 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 박종배와 정지창 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 이들의 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 명도 지연의 리스크가 존재합니다.

* 다수의 권리 관계: 경매 사건에 다수의 가압류, 압류, 근저당권이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. (비록 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 것으로 보이나, 절차 진행상 복잡성이 있을 수 있습니다.)

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 복합적인 규제로 인해 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 정보의 불확실성: 임대관계 및 대항력 있는 임차인의 정확한 보증금/차임 정보 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 공장으로, 일괄 매각 대상이며 생산 활동을 위한 기본적인 입지 및 시설 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인으로 인해 인수되는 보증금 및 명도 관련 리스크가 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 다양한 토지이용 규제는 향후 자산 활용에 제약 요인이 될 수 있습니다. 따라서 본 물건에 입찰하기 전, 해당 임차인들과의 직접적인 소통을 통한 명확한 정보 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광주/곤지암 지역의 산업 발전 잠재력: 해당 지역은 지속적인 개발 및 물류 거점으로서의 가치가 높아지고 있습니다.

* 공장 용도의 실질적 활용 가능성: 현 시설 및 토지가 공장 운영에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성 및 물류 이점: 도로망 접근성이 양호하여 물류 효율성을 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수 보증금, 명도 비용, 추가적인 리스크 요인 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 0원)의 존재로 인해 실제 예상되는 인수 비용 또는 명도 관련 비용이 추가될 수 있습니다. 따라서, 제시된 감정가(2,686,997,000원)를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크 및 명도 관련 비용을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.