나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52673 [1] 경기도 광주시 능평동 654-18 수피아빌 비동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평1리마을회관"" 남서측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 드라이비트 및 타일붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 대체로 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약5미터 내외 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정윤영)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52673 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 654-18 수피아빌 비동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 56.62㎡ (약 17.13평)

* 토지지분: 56.615㎡ (약 17.13평)

* 건물면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

* 건물지분: 49.97㎡ (약 15.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리마을회관" 남서측에 위치하며, 주위는 중소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 대체로 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조), (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 완경사지를 평탄하게 조성한 대체로 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 인접 도로 상태는 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등 관련 법규에 따른 다양한 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 2024년 4월 25일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (금 8,270,913원)입니다.

* 등기부채권 총액: 258,270,913원 (8,270,913원 + 250,000,000원)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(정윤영)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 3일

* 확정일자: 2022년 1월 17일

* 배당신고일자: 2024년 2월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정윤영)로부터 2026년 6월 9일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 명도에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 중소규모의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기능이 주를 이루고 있습니다.

* 본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변 역시 유사한 형태의 주거단지가 형성되어 있습니다.

* 별도의 상업 시설 밀집 지역은 아니므로, 상권 형성은 제한적이나 배후 주거 수요는 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 설비: 위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변 지역에 대한 지도상 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당되므로, 해당 규제 내용은 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인 정윤영 씨는 대항력을 포기하고 보증금에 대한 우선변제권만 주장하겠다는 확약서를 제출했습니다. 명도 부담은 줄어들 것으로 예상되나, HUG의 최종적인 처리 과정 및 변수에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축물 증개축, 용도변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 준공 후 약 9년(2017년 사용승인) 경과하여 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주변 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 여건 역시 무난한 편입니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 임차인 관련 HUG의 확약 내용을 상세히 파악하고 명도 절차를 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

* 다양한 토지 이용 규제는 장기적인 관점에서 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 HUG 관련 확약서 제출로 인해 명도 리스크가 상대적으로 낮아 안정적인 취득이 기대됩니다.

* 감정가 대비 인근 유사 물건의 실거래가를 비교 분석하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 230,000,000원으로 예상됩니다. 이는 감정가(243,000,000원) 대비 약 94.6% 수준이며, 유사 물건의 최근 실거래가(52.3㎡, 2019년식 필하우스 247,000,000원)와 비교 시 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.