나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52652 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 101동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '쌍동초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 초등학교, 근린생활시설, 대규모 아파트단지가 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건이 소재한 단지까지 차량접근 가능하며, 대상물건 단지 동측 인근으로
경충대로'가 통과하고 남동측 인근으로 지하철경강선의 ‘초월역’이 소재하는 등
주변 대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경량철골트러스경사지붕 지상15층 내 제8층 제804호로,
외벽: 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 도시가스설비, 소화전 및 화재탐지 등의 소방설비, 승강기설비,
지하주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트의 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역,
중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할교육지원청에
별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52652 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 101동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 344,000,000원

토지면적: 56.37㎡ (약 17.05평)

건물면적: 80.16㎡ (약 24.25평)

전용면적: 80.159㎡ (약 24.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오케이에프앤아이대부

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리에 위치하며, '쌍동초등학교' 남동측 인근 지역에 속합니다.

주위 환경으로는 초등학교, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 동측 인근에 '경충대로'가 지나가고 남동측으로는 지하철 경강선 '초월역'이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 오케이에프앤아이대부입니다.

등기부등본 상 확인되는 모든 근저당권(현대캐피탈, 오케이에프앤아이대부) 및 임의경매개시결정은 말소될 예정입니다. 이는 경매로 낙찰받을 경우, 기존의 담보 물건들이 모두 소멸되고 새로운 소유권이 이전됨을 의미합니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 학교, 상업 시설이 복합적으로 위치한 지역입니다.

초월역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있으며, 이는 주민들의 생활 편의를 높이는 요인으로 작용합니다.

아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 필수품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

아파트명은 '초월e편한세상'으로, 2007년 5월 31일 사용 승인되었습니다.

총 6개 동, 562세대로 구성된 단지이며, 최고 15층 높이입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 아파트로서의 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 복리시설이 있습니다.

본 물건(101동 804호)은 8층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있지만, 동시에 각종 규제를 받을 수 있습니다.

중로 1류(폭 20~25m) 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(교육환경보호구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이 중 일부는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이에 대한 자세한 내용과 인수 여부는 반드시 추가 확인이 필요하며, 이는 예상치 못한 부담이 될 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자나 예상치 못한 임차인이 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없다면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 아파트로, 초월역과 초등학교, 생활 편의 시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리가 적다는 장점이 있습니다.

다만, 다양한 토지이용계획 및 제한 사항과 미확인된 지상권 존재 여부는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

경강선 초월역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

아파트 단지 내에 편의시설 및 주차 공간이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 충족됩니다.

권리관계가 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(80.159㎡)의 아파트가 2026년 6월 317,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 인접한 면적(84.911㎡)의 아파트는 2026년 4월 341,000,000원, 2026년 5월 329,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 344,000,000원입니다.

위 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 330,000,000원으로 예상됩니다. 본 가격은 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.