나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52649 [1] 경기도 광주시 초월읍 도평리 190-4 해오름 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 ""광주도평초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 중 제4층 제401호로서
(사용승인일:2015.09.15)
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 현황 '공동주택(다세대주택)'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주시하남교육지원청에 별도 확인요(초월한솔유치원)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

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물건 비고

주택도시보증공사(양도인:임차인 권욱재)로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 성남지원 2025타경52649 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 도평리 190-4 해오름 105동 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 총 58.62㎡ (약 17.73평)

토지지분: 58.625㎡ (약 17.73평)

건물면적: 총 51.30㎡ (약 15.52평)

건물지분: 51.3㎡ (약 15.52평)

건축물 정보:

- 건물명: 해오름 105동

- 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2015년 09월 15일

- 층수: 4층 중 4층

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "광주도평초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(일반형)), 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주시하남교육지원청에 별도 확인 요(초월한솔유치원)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 하나은행의 가압류(2022.11.22.)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으며, 일반적인 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인: 임차인 권욱재)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 10일

* 확정일자: 2022년 05월 06일

* 대항력: 없음

* 비고:

주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 권 의 보증금 175,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

- 하림빌리지(102동) 58.73㎡ (2018년식) 4층: 2026년 6월 197,000,000원에 거래되었습니다. (면적당가 약 335,000원/㎡)

- 하람빌리지(105동) 59.36㎡ (2018년식) 2층: 2026년 6월 202,000,000원에 거래되었습니다. (면적당가 약 340,000원/㎡)

- 삼성그린빌 43.41㎡ (2013년식) 2층: 2026년 6월 96,000,000원에 거래되었습니다. (면적당가 약 221,000원/㎡)

본건(해오름 105동 401호, 51.30㎡, 2015년식, 4층)의 감정가 175,000,000원(면적당가 약 341,000원/㎡)은 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 주택 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다. 특히, 2018년에 준공된 신축급 다세대주택의 가격 수준을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 시장 동향

최근 부동산 시장은 지역별, 단지별로 차이가 있으나, 신축급 다세대주택의 경우 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준한 가격 흐름을 보이고 있습니다. 본건이 위치한 광주 초월읍 일대는 지속적인 개발과 함께 주거 가치가 상승하고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

"광주도평초등학교"가 인접해 있으며, "초월한솔유치원"과 관련된 상대보호구역 지정 여부 등 교육 환경 관련 세부 사항은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 사항

임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사로부터 임차권 말소에 대한 확약서가 제출된 점으로 미루어 볼 때, 명도 절차는 비교적 수월하게 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 소모적인 절차에 대한 시간적, 정신적 소요는 감안해야 합니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 인근 지역 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크가 적습니다.

* 실거래가 및 감정가가 인근 신축급 다세대주택 시세와 부합하여 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

8. 종합 의견

본건 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 다세대주택은 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적은 물건입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가 또한 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 꾸준한 시세 상승이 기대되는 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 175,000,000원이며, 주변 실거래가 분석 결과, 면적당 가격이 약 335,000원 ~ 340,000원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 면적(51.30㎡)을 고려하면, 약 171,855,000원 ~ 174,420,000원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

임차인의 보증금 175,000,000원은 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 확인(인수 보증금 0원)됩니다. 따라서, 낙찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 결정될 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권유합니다. 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.