나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52628 [1] 경기도 광주시 신현동 830-4 브리즈힐 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 소재 ""신현초등학교"" 남측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 임야 등이 혼재한 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하나 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상1층, 지상4층 건물 중 4층 401호로서,
외벽: 석재 붙임마감 등
내벽: 벽지 도배 및 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

세필지 공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권(금이억원,2021.9.8계약)이 설정되어 있으나 실질적 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:임차인 김동연)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52628 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 830-4 브리즈힐 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

토지지분: 62.54㎡ (약 18.92평)

건물면적: 46.36㎡ (약 14.02평)

건물지분: 46.36㎡ (약 14.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 임야 등이 혼재한 지역입니다. "신현초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

본건 토지는 세 필지로 이루어진 사다리형이며, 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.01.12. 접수)

이하 권리들은 경매를 통해 소멸됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존, 소유권이전 등기 다수 확인됨.

* 을4: 주택임차권 (임차인: 김동연), 임차금액 200,000,000원. 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 갑9: 가압류 (서울보증보험주식회사) - 말소 예정

* 을3: 근저당권 (주식회사 한국지에이금융서비스) - 말소 예정

* 갑12: 압류 (광주시) - 말소 예정

* 갑13: 강제경매 (주택도시보증공사) - 경매개시결정 등기

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 김동연)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-14

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (김동연)은 등기부상 말소 예정이며, 대항력도 없는 것으로 확인됩니다.

* 특이사항으로, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

최근 2026년 5월경 거래된 주변 다세대주택의 경우,

* 경기도 광주시 신현동 828번지 '블리스타운(C동)' (2019년 건축): 전용면적 70.17㎡, 3층, 매매가 32,000만원 (약 456만원/㎡)

* 경기도 광주시 신현동 506-62번지 '보헤미안C동' (2019년 건축): 전용면적 84.74㎡, 1층, 매매가 46,500만원 (약 549만원/㎡)

* 경기 성남시 중원구 신현동 581-8번지 '아트리움(106동)' (2012년 건축): 전용면적 52.25㎡, 3층, 매매가 13,000만원 (약 249만원/㎡)

본건(46.36㎡)의 감정가는 210,000,000원이며, 이는 약 453만원/㎡ 수준입니다.

주변 시세 중 '블리스타운'의 거래가는 본건 감정가 수준과 유사하며, '보헤미안C동'은 더 높은 시세를 형성하고 있습니다. '아트리움'은 상대적으로 낮은 시세를 보입니다.

최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준이거나 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕, 지상 4층 건물 중 4층 401호. 외벽은 석재 붙임마감 등, 내벽은 벽지도배 및 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스, 소방설비, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 신현초등학교 인근에 위치하며, 다세대주택 및 임야 등이 혼재합니다.

* 편의시설: 인근 편의시설 및 교육시설 접근성은 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 접근 가능합니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역 등 제약사항이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인의 확약서: 임차인 김동연이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하였으나, 법적 해석 및 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 대중교통 편의성: 대중교통 접근성이 다소 불편하다는 점은 향후 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 법적 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 큰 부담이 없는 물건입니다. 감정가는 210,000,000원이며, 최근 주변 시세는 감정가와 유사하거나 높은 수준을 보이고 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 아쉬운 부분으로 고려됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 추가 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

* 실거주 및 투자 가능: 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자 모두 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 최근 거래된 유사 면적의 물건 시세를 고려할 때, 적정가 이하 낙찰 시 시세차익 및 투자수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 거래된 인근 유사 면적(46.36㎡)의 가격 시세를 고려하면,

* 감정가 대비 약 453만원/㎡

* 최근 매매 사례 1 (70.17㎡): 약 456만원/㎡

* 최근 매매 사례 2 (84.74㎡): 약 549만원/㎡

시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 예상됩니다.

본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.