나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1460 [1] 경기도 화성시 영천동 823-2 엠타워지식산업센터 14층1402호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""치동중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업
센터, 업무용건물, 근린생활시설등이 소재하는 공장 및 업무지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 건물내 제14층 제1402호 외 11개
호 로서,

외벽:강화유리 및 복합판넬붙임마감등.
내벽:몰탈위페인팅, 인테리어마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1:교육실로 이용중임.
기호2:휴게실로 이용중임.
기호3,4:사무동(사무실,회의실등)으로 이용중임.
기호5~10:자동배양센터동(세포치료제 연구실,실험실,개발실,제조실등)으로 이용중임.
기호11:공조실기타로 이용중임.
기호12:창고기타로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설,업무시설,운동시설) 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭20m~25m)(일반
도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(중(집)3-137)(접합), 가축사육제한구역(전부제
한), 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1.일괄매각, 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 포함.
2.목록1은 교육실, 목록2는 휴게실, 목록3,4는 사무동, 목록5~10은 자동배양센터동, 목록11은 공조실 기타, 목록12는 창고 기타로 각 이용중.
3.대지권 미등기이나 과세정보 제출명령에 따라 2026.3.9.자 화성시 동탄구청이 제출한 취득세(등록면허세) 납부확인서에 의하면 채무자겸소유자가 본건 토지 및 각 건물에 대하여 분양을 원인으로 취득세 등을 2020.4.10. 납부하였음. 최저매각가격에는 대지권 가격 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1460 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

물건종류: 지식산업센터

감정가: 6,000,754,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 화성시 영천동 823-2 엠타워지식산업센터 14층 1402호

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 1183.76㎡ (약 358.16평)

건물지분: 1183.76㎡ (약 358.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요 특이사항

중복사건, 대지권미등기, 대항력있는 임차인, 유동화물건, 공동담보

1.4. 이용현황

용도: 지식산업센터

건물 이용 상태:

목록1: 교육실

목록2: 휴게실

목록3, 4: 사무동 (사무실, 회의실 등)

목록5~10: 자동배양센터동 (세포치료제 연구실, 실험실, 개발실, 제조실 등)

목록11: 공조실 기타

목록12: 창고 기타

공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다수의 지식산업센터, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 공장 및 업무지대로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 2층, 지상 16층 건물 내 제14층 제1402호 외 11개 호로 구성되어 있습니다.

외벽은 강화유리 및 복합판넬 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 이루어져 있습니다.

2.4. 접근성 및 도로 상태

본건 건물은 북동측 및 동측으로 중로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당권 (중소기업은행, 2023.03.30 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)지에셋 (윤 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2021-09-08

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수될 권리가 없으나, 차임 및 보증금 변제 관련 추가 확인 필요

* 임차인: 주식회사 엔에스사이언스 (박 )

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입/사업일자: 2024-10-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: (성함 미상)

보증금: 45,000,000원

차임: 4,500,000원

전입/사업일자: 2020-12-21

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임에 대한 세부 내용은 확인되지 않았으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액은 5,784,476,506원입니다.

소유권이전 (2020.04.10), 근저당권 (중소기업은행, 2023.03.30), 압류 (동화성세무서장, 2023.07.04), 가압류 (국민은행, 2024.08.20), 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2024.12.02), 가압류 (주식회사 글로불심층수, 2025.03.26), 압류 (국민건강보험공단, 2025.07.07), 강제경매 (남수민, 2025.07.29), 근저당권 일부 이전 (신용보증기금, 2025.09.26), 임의경매 (중소기업은행, 2025.11.10) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.4. 특이사항

대지권 미등기 상태이나, 2026.03.09 화성시 동탄구청 제출 취득세(등록면허세) 납부 확인서상 채무자 겸 소유자가 2020.04.10 본건 토지 및 각 건물에 대해 분양을 원인으로 취득세 등을 납부한 사실이 확인됩니다. 본건 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 화성시 영천동 일대는 동탄2신도시 내 동탄도시첨단산업단지 및 동탄테크노밸리에 속하는 지역으로, 다수의 지식산업센터와 연구시설, 업무시설 등이 집적되어 있어 활발한 산업 활동이 이루어지는 지역입니다. 이는 배후 수요가 풍부하고 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

지식산업센터, 업무용건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 비즈니스 활동에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 인근에 치동중학교가 있어 교육 시설 접근성도 일부 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 지식산업센터 내의 호실로서, 통상적인 아파트나 주택과 같은 주거 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 건물 외부의 근린생활시설이나 인근 상업지구를 통해 이용해야 합니다. 업무 중심 지역 특성상, 생활 편의시설은 상업지구에 밀집되어 있을 가능성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 치동중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기부등본상 대지권이 미등기 상태로 되어 있어, 취득 후 소유권 이전 및 권리 행사에 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 이 부분은 명확히 인지하고 진행해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

현재 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 관련 채권은 매수인이 인수하거나 협의를 통해 해결해야 할 수 있습니다. 특히, 한 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불분명한 점은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 유동화물건

중복사건 및 유동화물건으로 분류된 점은 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 다양성을 나타낼 수 있으며, 이에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

6.4. 공동담보

공동담보 물건으로 진행될 경우, 다른 물건의 경매 결과나 채권 회수 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄테크노밸리 내에 위치한 지식산업센터로, 우수한 입지와 탄탄한 지역 기반을 갖추고 있습니다. 넓은 면적과 다양한 용도로 활용 가능한 공간 구성은 장점입니다. 그러나 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인 존재, 중복 및 유동화 물건 등 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 문제는 최저매각가격에 포함되었으나, 명확한 해결 절차 확인이 중요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인과의 관계 정리 또한 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄테크노밸리 내 핵심 지역에 위치하여 비즈니스 활동 및 접근성이 뛰어납니다.

* 넓은 면적: 1183.76㎡(약 358.16평)의 넓은 전용면적으로 다양한 규모의 사업장 운영이 가능합니다.

* 발전 가능성: 첨단 산업단지로서 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 공장/기계 포함: 공장 및 광업재단법 제6조에 따른 기계기구 포함 매각으로, 즉시 운영 가능한 환경 구축에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액 6,007,540,000원을 기준으로, 제시된 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인을 고려하여, 시장 상황과 본건의 특수성을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 초기 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 48억 ~ 54억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.