나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34079 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 142-13 동관리치빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 ""춘의동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층중 5층 502호로서
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 소로의 포장도로에 접하며 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

본건물 북측 및 동측에 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상으로, 본건물 북측 및 동측에 제시외건물이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경34079 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 142-13, 동관리치빌 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 13,548만원 (135,480,000원)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

* 토지 지분: 14.2477㎡ (약 4.31평)

* 건물면적: 23.89㎡ (약 7.23평)

* 건물 지분: 23.89㎡ (약 7.23평)

* 건물 제시외 면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

1.3. 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 5층 502호

* 전유부 면적: 23.89㎡ (약 7.23평)

* 건물 사용승인일: 2014-08-14 (본 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 건물 북측 및 동측에는 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 및 북측으로 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (접함)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 이용에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2023-04-05 부평세무서장 압류 (갑4)

* 주요 권리사항: 소유권 이전, 주택임차권, 압류 (부평세무서, 부천시, 국민건강보험공단), 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 신청 채권액은 141,700,000원입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 것으로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(하민기)

* 보증금: 135,000,000원 (확정일자 2020-06-10, 전입일자 2020-06-22)

* 보증금 증액분: 6,700,000원 (확정일자 2022-03-18, 전입일자 2020-06-22)

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2024-04-23, 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을구 5번 주택임차권등기(135,000,000원, 전입일자 2020-10-22)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '하 '으로 표기합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 을구 순위 5번 주택임차권등기는 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 사례

* 최근 2026년 3월 경, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 춘의동 220-9 소재 태양골드타운A동 (2003년 준공, 전용 75.95㎡): 4층, 18,000만원에 거래.

* 춘의동 123-73 소재 메이채 (2017년 준공, 전용 37.98㎡): 2층, 18,180만원에 거래.

* 춘의동 167-14 소재 노마빌라 (2015년 준공, 전용 49.23㎡): 4층, 22,500만원에 거래.

4.2. 시세 비교 및 분석

* 본건의 건물 전용면적은 23.89㎡ (약 7.23평)으로, 유사 거래 사례 중 가장 작은 규모입니다.

* 감정가는 13,548만원이며, 이는 본건의 전용면적(7.23평) 기준으로 평당 약 1,874만원 수준입니다.

* 최근 거래 사례 중 메이채(11.49평)와 노마빌라(14.89평)의 평당 거래가는 약 1,511만원 ~ 1,582만원 수준으로, 감정가 대비 낮은 시세를 형성하고 있습니다.

* 다만, 본건의 작은 면적과 제시외 건물, 위반건축물 등의 특이사항을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 본건의 감정평가액(13,548만원)은 제시외 건물을 포함하고, 지역적 수요를 고려한 것으로 보이나, 실제 거래가는 유사 면적의 낙찰 사례와 위반건축물 등의 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

* 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 춘의동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5.2. 교통 및 기타

* 도로망은 동측 및 북측으로 소로에 접해 있으며, 차량 진출입이 원활합니다.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 본건은 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 제재 및 재산권 행사 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 상당한 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

* 건물 북측 및 동측에 제시외 건물이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 법적 지위, 현황, 활용 가치 및 잠재적 문제점(불법 건축물 여부 등)을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 보증금 미인수 조건에 영향을 미치지 않으나, HUG와의 관계 또는 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 권리관계

* 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (다만, HUG 관련 임차인 정보는 명확히 제시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 13,548만원이며, 건물 전용면적은 23.89㎡ (약 7.23평)입니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가가 유사 면적의 시장 거래가 대비 높을 가능성이 있습니다. 특히, 11.49평 규모의 주택이 18,180만원에 거래된 사례는 본건의 감정가 책정에 대한 재검토 필요성을 시사합니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인도 대항력이 없음을 확인하였습니다.

그러나 본건은 '위반건축물'로 등재되어 있고 '제시외 건물'이 포함되어 있어, 잠재적 리스크가 매우 높습니다. 위반건축물은 향후 법적 제재 및 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 부천시 원미구에 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 초기 자금 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮다면 (제시외 건물 가치 포함 시) 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 요인 감안 필요)

* 향후 위반건축물 해소 또는 합법화 방안 마련 시 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 수준으로 판단됩니다.

이는 감정가(13,548만원)를 기준으로 하되, 위반건축물 및 제시외 건물 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 책정된 것입니다.

또한, 주변 유사 물건의 시장 거래가를 참조하여, 본건의 면적(7.23평)과 리스크를 반영한 합리적인 수준으로 산정하였습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 위반건축물의 정확한 내용과 향후 처리 방안, 관련 법규 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.