나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34073 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층141호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""운양역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(김포골드라인 ""운양역"")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제1층 제141호로서,
외벽: 외장석재 붙임 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 페어글라스창임.

이용상태

""소매점""으로 이용중임.(현황 ""공실"")

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, ""업무시설 및 근린생활시설"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 소매점으로 기재되어 있으나 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천지원에서 진행하는 2025타경34073 (1) 사건에 해당합니다.

소재지는 경기도 김포시 운양동 1296-3번지, 더리버뷰 1층 141호입니다.

본 건물의 용도는 공부상 소매점으로 기재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

감정평가액은 808,000,000원입니다.

토지 면적은 22.23㎡ (약 6.72평)이며, 건물 면적은 45.76㎡ (약 13.84평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 지하철 김포골드라인 운양역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼합된 지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 운양역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측과 동측으로는 중로의 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

다만, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 29일 접수된 수원지구원예농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 을1 근저당권 이하 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리사항은 물건명세서상 명확히 기재된 바가 없으며, 특이사항은 없습니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

비록 임대 관계는 미상이나, 인수해야 할 보증금이 없으므로 명도 과정에서 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다. 하지만 실제 점유자에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 김포시 운양동은 신도시 개발에 따라 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다.

운양역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 건물이 공실 상태임을 감안할 때, 신규 임차인 유치를 위한 공격적인 마케팅 및 임대 조건 설정으로 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 다수 있어 잠재적 고객층 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 김포골드라인 운양역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 운양역 주변으로 상업 시설, 병원, 은행, 카페, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 모담도서관 등 교육 및 문화 시설 이용도 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 아파트 단지 및 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시 전체적으로는 크린넷(쓰레기 자동 집하시설) 관련 악취 민원 등 환경 이슈가 간헐적으로 제기된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 장기화 가능성: 현재 공실 상태이므로, 임차인 미확보 시 공실 위험이 발생할 수 있습니다. 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 고도지구, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 21억 6천만원으로 높은 편이나, 대부분 매각으로 소멸되는 권리들이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 운양역 초역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

신규 개발 지역에 속해 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고, 매각으로 인한 소멸되는 권리가 많아 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 빠른 시일 내 임차인을 확보하는 것이 중요하며, 다양한 개발 제한 사항들을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 운양역 인근 상권으로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보 가능.

* 신도시 프리미엄: 김포 신도시 내 택지개발지구에 위치하여 지역 발전 및 가치 상승 기대.

* 낮은 인수 부담: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 위험이 적습니다.

* 공실 활용 가능성: 현 공실 상태를 활용하여 시세보다 경쟁력 있는 임대료 책정으로 신규 임차인 유치 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 808,000,000원을 기준으로 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 상가 임대 시세, 공실률, 지역 내 개발 계획 등 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.