나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511336 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1607 인천주안한신휴플러스 107동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""승학체육공원"" 북측 인근에 위치하고 주위는 아파트 및 단독주택과 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 제107동 제9층 제904호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비와 위생설비 난방시설 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필 일단의 부정평의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 공도와 연결 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 주안동 1607은 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역<도시재개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
주안동 1608은 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재개발구역<도시재개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
주안동 1609는 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(생활편익시설)<도시재개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 1607에 소재한 인천주안한신휴플러스 107동 9층 904호 아파트입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

* 건물 전용면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

* 토지 지분 면적: 44.66㎡ (약 13.52평)

* 감정가: 334,000,000원

* 집합건물로서 건물과 토지를 일괄 매각합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2006년 9월 26일 사용승인되었습니다.

* 총 15층 건물 중 9층에 해당합니다.

1.3. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511336 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 메리츠캐피탈주식회사 (등기부 요약 갑11 참조)

* 특이사항: 중복사건, 재개발구역으로 지정되어 있습니다.

* 작성일 기준 물건명세서: 2026년 7월 8일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "승학체육공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 인근에는 승학체육공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 주거단지 내 상가 및 편의시설 이용이 용이하며, 도보 거리에 버스 정류장이 있어 시내 이동이 편리합니다. 현재까지 검색된 정보상으로 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 28일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당(을22)입니다. 본 매각으로 인해 해당 근저당 및 그 이하 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을22 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사, 채권최고액 276,000,000원, 접수일자 2022-06-28

3.3. 임차인 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 임차인 정보가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 특이사항 (중복사건, 재개발 등)

* 중복사건: 본 사건 외 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 관련 사건 정보를 추가 확인하여 중복 경매로 인한 낙찰 후 절차상의 혼란이나 위험을 사전에 파악해야 합니다.

* 재개발구역: 본 물건이 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따라 추가적인 가치 상승 또는 변동 가능성이 있습니다. 다만, 재개발 사업 진행 과정에서의 불확실성, 이주 및 철거 관련 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재개발구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 전형적인 주거 상권입니다. 단지 내 편의시설 이용이 용이하며, 주변 지역의 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상가를 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육환경

본건 소재지(주안동 1607, 1609)는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 인근 학교와의 거리 및 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 재개발 구역: 사업 진행 지연, 이주 시기, 사업 방식 변경 등 불확실성 존재.

* 토지이용계획: 과밀억제권역, 재개발구역 등 관련 규제 사항 확인 필요.

6.2. 권리관계 리스크

* 임차인 미상: 대항력 있는 임차인 존재 가능성으로 인한 미인수 보증금 발생 위험. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 추가 확인 필수)

* 중복사건: 복수의 경매 신청으로 인한 복잡한 절차 진행 가능성.

6.3. 기타 리스크

* 건물 노후화: 2006년 준공으로 인해 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성.

* 시세 변동성: 재개발 지역의 특성상 사업 진행 상황에 따른 시세 변동 가능성.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구의 주요 아파트 단지인 한신휴플러스 내에 위치한 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 특히 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 도시 정비에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 중복사건, 임대차 관계 미상 등 권리 및 절차상 추가적인 확인이 필요한 부분이 존재합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 분석 시, 동일 면적의 거래 사례가 낮게 신고된 점은 면밀한 추가 조사와 신중한 입찰가 산정의 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 진행 시 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거단지 내 위치 및 생활 편의성.

* 인천시 도시 개발 사업과의 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 334,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적인 84.83㎡ 전용면적 아파트의 매매가가 2026년 6월 19일 206,000,000원으로 신고되었습니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로, 해당 거래의 특이사항(급매, 특수 거래 등)이 있는지 추가적인 조사가 필요합니다. 59.78㎡ 면적의 경우 265,000,000원에서 270,000,000원 수준의 거래가 있었습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 감정가: 334,000,000원

* 최근 실거래가(동일 면적): 206,000,000원

* 최근 실거래가(유사 면적): 265,000,000원 ~ 270,000,000원

리스크 요인(임차인 미상, 재개발 지역의 불확실성 등)을 감안하여, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준으로 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다. 또한, 동일 면적의 낮은 실거래가를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 제안 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

* 추천 입찰가: 300,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 관련 정보 확인, 재개발 사업 진행 상황 및 시장 동향 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.