나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511157 [1] 인천광역시 계양구 동양동 624 제이파크빌 2동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""인천동양중학교"" 남서측 인근하며, 주위는 동유형의 공동주택(아파트, 도시형생활주택, 다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 약1.5km 인근에 인천지하철1호선 ""박촌역""이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골조지붕 5층 건물내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2019.03.20)
외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

토지 동양동 624번지 :
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 대상물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서’상에 ""주택임차권등기(2025.01.23. 임차보증금 185,000,000원)""가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511157 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 624 제이파크빌 2동 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 26.12㎡ (약 7.90평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 03월 20일

건물명: 제이파크빌

동/호수: 2동 5층 503호

총 층수: 5층 건물 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택(아파트, 도시형생활주택, 다세대주택), 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 약 1.5km 거리에 인천지하철 1호선 "박촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물의 서측과 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 동양동 624번지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

주변에는 동유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 인천 동양중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

과거 동양동 인근에서 음식물류폐기물 자원화시설 부지 선정에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮으며 해당 시설은 2008년도 기사 기준으로 현재 운영 여부 및 위치 등은 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김미숙 (2019.03.21)

* 소유권이전: 문병웅 (2019.11.15, 매매)

* 주택임차권: 김준홍 (185,000,000원, 2025.01.24 접수) - 인수

* 압류: 북대전세무서장 (2022.12.29) - 말소기준권리

* 압류: 계양구 (2025.01.13) - 말소

* 강제경매: 김준홍 (191,690,410원, 2025.07.31 접수) - 말소

3.3. 말소기준권리

북대전세무서장 압류 (2022.12.29)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김준홍 (김 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-22

* 확정일자: 2019-11-22

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 있음

3.5. 인수 권리

등기사항전부증명서상 "주택임차권등기(2025.01.23. 임차보증금 185,000,000원)"가 기재되어 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 유사 건물(다세대/도시형생활주택)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 23일 거래: 전용면적 40.51㎡, 2021년 건축, 199,000,000원 (약 491만원/㎡)

* 2026년 7월 13일 거래: 전용면적 50.83㎡, 2010년 건축, 170,000,000원 (약 334만원/㎡)

* 2026년 7월 6일 거래: 전용면적 54.65㎡, 2008년 건축, 105,500,000원 (약 193만원/㎡)

본건(건물면적 36.66㎡, 2019년 건축)은 비교적 최근 건축된 건물로, 가장 최근 거래된 40.51㎡ 면적의 건물(2021년 건축, 199,000,000원)과 유사한 시세 형성 가능성이 있습니다. 이를 기준으로 산정 시 약 180,000,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 인천동양중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 상업 시설 또한 일부 존재하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천동양중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통 편의

인천지하철 1호선 박촌역이 약 1.5km 거리에 있으며, 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김준홍 씨의 보증금 185,000,000원입니다. 본 물건은 등기부상 '주택임차권등기'로 기록되어 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

만약 경매 낙찰가에서 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 본건의 감정가는 180,000,000원이지만, 임차인의 보증금은 185,000,000원이므로, 낙찰가에 따라 최대 5,000,000원 이상의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

일반적인 부동산 시장의 변동성에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금(185,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 본건의 감정가는 180,000,000원이므로, 낙찰가에 따라 임차인에게 지급해야 할 금액이 추가로 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 인수 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 박촌역 인근의 교통 편의성.

* 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당하는 점.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 매수 시, 향후 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다. 따라서 총 실투자금은 낙찰가와 인수되는 임차 보증금(미회수분)의 합계가 됩니다.

주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 180,000,000원에서 199,000,000원 수준으로 파악됩니다.

그러나 임차인 인수 부담금 5,000,000원(감정가 대비)을 포함하면, 매수인의 실질적 최소 부담액은 185,000,000원이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여, 실질적인 총 부담금액이 주변 시세 범위를 벗어나지 않는 선에서 결정해야 합니다.

감안 시, 175,000,000원 을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우, 경매 절차에서 본건이 175,000,000원에 낙찰된다면, 임차인의 보증금 185,000,000원을 모두 배당받지 못하게 되는 10,000,000원의 차액을 매수인이 추가로 인수하게 될 가능성이 있습니다. (총 실부담 약 185,000,000원)

따라서, 투자를 고려하신다면 임차 보증금 인수액을 포함한 총 부담 가능 금액을 면밀히 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.