나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511134 [1] 인천광역시 서구 원당동 810-11 더안 타운하우스 105동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '창신초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상1층/지상4층 건물 내 105동 4층 403호로서,
(사용승인일: 2020.05.18)
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 단지형연립으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 조사일 현재 공동주택(도시형생활주택(단지형연립))의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 16m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원당동 810-11 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집) 2-173호선)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역([문의: 문화관광체육과(032-560-4345)])<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 대상물건은 서비스면적(다락소재)이 소재하는 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도 및 인근 부동산 탐문조사를 통해 확인하였는 바, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511134 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 원당동 810-11 더안 타운하우스 105동 4층 403호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택 단지형연립)

* 건축연도: 2020년 5월 18일 사용승인

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 426,000,000원

* 토지면적: 63.81㎡ (약 19.3평)

* 건물면적: 73.07㎡ (약 22.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (다락 서비스면적 존재 가능성 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 서구 원당동 소재 '창신초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 입지 여건은 보통시됨.

2.2. 교통상황

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통시됨.

2.3. 주변 시설

* 특별히 인접한 혐오시설 등은 확인되지 않으며, 주거 및 교육 환경이 양호한 지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 장윤정 (2020.05.27)

* 소유권이전: 이종현 (2020.08.18, 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2020.08.18, 264,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 김영아 (2025.08.05, 63,821,916원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 박

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2022-01-24

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 노 의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 혹시 모를 권리 변동 가능성에 주의 필요.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부상 권리(근저당, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건과 동일 단지(더안 타운하우스, 원당동 810-11) 내 유사 면적(약 73㎡) 연립주택의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2025년 3월 11일 3층 매물: 28,000만원

* 2025년 3월 24일 1층 매물: 29,000만원

* 2025년 3월 10일 1층 매물: 31,800만원

* 최근 매매가는 28,000만원에서 31,800만원 사이에 형성되어 있으며, 층수 및 호수별로 가격 차이가 있음. 본건은 4층으로, 3층 매물(28,000만원)보다는 높은 가격이 형성될 수 있으며, 1층 매물(29,000만원~31,800만원)과 유사한 수준으로 예상됨.

4.2. 임대 시장 동향

* 현재 확인된 임차인 박 의 경우 보증금 70,000,000원, 월세 1,200,000원으로 조사되었으며, 이는 주변 시세를 반영하는 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

* 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사슬라브 지붕, 지상 4층 건물 중 4층 403호.

* 외벽: 석재붙임 마감 등.

* 창호: 하이새시 창호.

* 사용승인일: 2020년 5월 18일.

* 토지 이용 현황: 대체로 사다리형 토지로서 공동주택(단지형 연립) 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 남측으로 노폭 약 16m 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 특수도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 집합건축물대장상 다락 서비스 면적이 존재할 수 있으나, 이는 경매 진행 시 참고사항이며 실제 이용 가능 여부는 현장 확인 필요.

* 임대관계는 미상임.

6.2. 미상 정보

* 임차인 노 의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 혹시 모를 권리 변동 가능성에 주의 필요.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공된 신축급 연립주택으로, 인천 서구 원당동에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편임. 창신초등학교 인근에 자리하며 대중교통 이용도 편리함. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 다락 서비스 면적 존재 가능성과 임차인 정보 일부 누락은 확인이 필요한 부분임. 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준의 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 연립주택으로 관리 상태 양호 예상.

* 단지형 연립주택으로 체계적인 관리 기대.

* 창신초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 다락 서비스 면적 존재 시 실사용 면적 증가 효과 기대.

* 경매로 인해 시세 대비 저렴한 가격 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 (2025년 3월, 약 73㎡ 기준)가 28,000만원 ~ 31,800만원에 형성되어 있음.

* 본건은 4층이며, 다락 서비스 면적의 잠재적 가치를 고려할 때, 3층 거래가(28,000만원)보다는 높게, 1층 최고가(31,800만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 예상됨.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능함.

* 예상 입찰가: 31,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.