나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1433 [1] 인천광역시 서구 연희동 727-11 금호타운 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 북동측 인근에 위치하며,
인근에는 공동주택, 공원, 근린상가, 교육시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장 및 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내 제지1층 제비01호 로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택 상태임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8M, 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1
·2 지구단위계획구역)) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경1433 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 727-11 금호타운 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 54,000,000원

토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평) - 전유면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

등기부채권 총액: 155,278,669원

건축년도: 2001년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 공동주택, 공원, 근린상가, 교육시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 도로상태

남측으로 노폭 약 8M, 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2020년 4월 3일 접수된 국민은행 근저당권(을7)입니다.

* 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 선순위의 권리 관계가 없어, 매각으로 인해 소유권 및 기타 등기사항의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 등기부상 채무 총액은 약 155,278,669원으로, 감정가 54,000,000원 대비 높은 수준입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 내역을 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 임차인: (정보 없음) - 보증금 및 차임이 미상인 관계로, 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으니, 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

대상 물건 인근에는 근린상가와 교육시설(서곶중학교)이 위치하고 있으며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석 결과)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 삼백타운 (2001년식, 57.54㎡, 2층): 2026년 1월, 15,000만원 (약 260.7만원/㎡)

- 연희점보주택 (1995년식, 52.39㎡, 1층): 2026년 1월, 13,100만원 (약 249.9만원/㎡)

- 세종맨션 (2002년식, 59.38㎡, 지하1층): 2026년 1월, 6,600만원 (약 111.1만원/㎡)

상기 시세 중 세종맨션 거래 건은 유사 면적의 다른 매물 대비 현저히 낮은 가격으로, 특수 거래이거나 내부 사정이 있을 가능성이 있습니다.

본 물건(건물면적 39.72㎡)은 비교 대상 물건(52.39㎡~59.38㎡)보다 전용면적이 작습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

서곶중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 공원

주변에 공원이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

임대차 내역이 미상으로, 명도 진행 시 점유자와의 협상 또는 법적 절차로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지하층 위치

본 물건은 지하 1층에 위치하여, 채광, 통풍, 습도 등 주거 쾌적성 측면에서 지상층에 비해 불리할 수 있으며, 이는 향후 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 노후도

2001년식 건물로, 향후 유지 보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 지구단위계획 구역이라는 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사하나, 개발 방향에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 입지조건상 주거 환경은 무난한 편입니다.

권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담은 없다는 점에서 투자가 용이한 물건입니다.

그러나 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서의 주의가 필요하며, 지하층이라는 점과 건축 연식 등을 고려할 때 시세 대비 잠재적 할인 요인이 존재합니다.

주변 시세가 13,100만원에서 15,000만원 사이인 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가 5,400만원은 낮은 편이나, 이는 지하층, 면적, 그리고 미확인된 점유자 등 여러 요인을 반영한 결과로 보입니다.

따라서, 본 물건의 투자 가치는 현장 조사를 통한 정확한 점유 관계 파악과 명도 가능성을 최우선으로 판단해야 하며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 권리 관련 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가

주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 적정 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 현재 감정가는 54,000,000원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 6,600만원에서 15,000만원까지 넓은 분포를 보입니다.

특히, 지하 1층으로 유사한 조건의 세종맨션(59.38㎡)이 6,600만원에 거래된 사례를 고려하면, 본 물건(39.72㎡)은 면적이 더 작으므로 이를 감안한 시세는 4,500만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

하지만, 다른 지역의 다세대주택 시세는 13,100만원~15,000만원 선으로, 이는 본 물건의 감정가보다 현저히 높습니다.

고려사항:

- 본 물건은 지하층으로, 주거 쾌적성 및 환금성에서 단점을 가집니다.

- 전유면적 39.72㎡는 비교 대상 물건보다 작습니다.

- 임대차 관계가 미상으로 명도 리스크가 존재합니다.

예상 입찰가 산정:

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 바람직합니다.

주변의 가장 낮은 거래가(6,600만원)와 본 물건의 면적, 층수를 감안했을 때, 4,500만원에서 5,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안전 마진 확보를 목표로 하거나, 현장 조사 결과 명도에 문제가 없을 것으로 판단될 경우, 감정가인 5,400만원을 중심으로 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.