나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511187 [1] 인천광역시 서구 가정동 567 한국아파트 201동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.08.06

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511187 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 567 한국아파트 201동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 440,000,000원

토지면적: 52.19㎡ (약 15.79평)

건물면적: 152.99㎡ (약 46.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 교통: 아파트 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. (한국아파트 정류장 인접) 또한, 인근 고속도로 진입이 편리하여 자가용 이용 시 수도권 내 이동이 수월합니다.

* 교육: 주변 학군 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 인근에는 초등학교, 중학교가 위치하여 통학이 편리한 환경이 조성됩니다.

* 주변환경: 가정 한국 아파트는 1992년에 사용 승인된 단지로, 총 4개 동, 620세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 주차 시설(지하 16대, 지상 4대, 총 274대) 및 복리 시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터)이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역의 경우 혐오시설 집단화 가능성에 대한 지적이 있는 만큼, 입찰 전 주변 지역의 개발 계획 및 시설 입지 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-02-16

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함. (본 건의 경우 금액이 명시되어 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않음)

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-02-16

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2016-12-16 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을12)

* 말소되는 권리: 갑16(소유권이전), 갑17(소유권이전), 을12(근저당권), 갑18(압류), 갑19(가압류), 갑20(압류), 갑21(가압류), 갑22(압류), 갑23(압류) 등 대부분의 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 225,947,880원

4. 상권분석

* 아파트 정보: 가정 한국 아파트는 1992년 12월 31일 사용승인된 아파트로, 총 4동 620세대로 구성되어 있습니다. 최고층 20층, 최저층 0층이며, 총 주차대수는 274대입니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 5월, 84.06㎡ 면적이 28,000만원 ~ 29,000만원에 매매되었습니다.

* 2026년 5월, 126.79㎡ 면적이 32,000만원에 매매되었습니다.

* 평균 면적 대비 시세는 3.3억원 내외로 형성되어 있으나, 물건의 전용 면적(152.99㎡)은 이를 상회하므로 시세 비교 시 면적 차이를 고려해야 합니다.

* 임대 시세 동향:

* 2024년 8월, 84.06㎡ 면적이 보증금 2,000만원/월세 90만원 또는 보증금 20,000만원(전세로 추정)에 계약되었습니다.

* 2024년 8월, 126.79㎡ 면적이 보증금 23,000만원(전세로 추정)에 계약되었습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 단지 내 녹지 공간 및 휴게 시설(노인정, 어린이놀이터)이 마련되어 있어 기본적인 주거 편의를 제공합니다.

* 생활 편의시설: 아파트 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 단지 내 관리사무소 등 기본적인 편의시설이 있습니다. 주변 상권 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주차: 총 274대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 세대당 주차 대수는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1992년 사용승인된 아파트로, 30년 이상 경과한 노후된 건물에 해당하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 인수 여부: 현재 파악된 임차인(신현지, 신호근)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 매각기일 연기, 취하, 변경 등 경매 절차상의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 주변 혐오시설: 인천 서구 지역의 혐오시설 집단화 관련 이슈가 지속적으로 제기되고 있습니다. 현재 본건 아파트 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획 및 편의 시설 입지 등을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 서구 가정동에 위치한 본 한국아파트는 30년 이상 경과된 아파트임에도 불구하고, 비교적 넓은 면적(152.99㎡)을 가지고 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 임차인 관련 권리 분석상 인수할 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 최근 매매 시세는 2.8억~3.2억 수준이나, 본건은 이보다 넓은 면적(152.99㎡)을 감안하여 감정가(4.4억) 대비 적정 수준의 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 노후된 건물이라는 점과 잠재적 혐오시설 입지 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 152.99㎡ (약 46.28평)의 넓은 주거 공간을 확보하고 있어 대가족이나 넓은 공간을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 교통 접근성: 인근 버스 정류장 및 고속도로 진입이 용이하여 출퇴근 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 외 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 재건축/리모델링 추진 시 단지 가치 상승의 기대감을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(126.79㎡)이 32,000만원에 거래된 점과 본건의 면적이 152.99㎡인 점, 그리고 감정가 44,000만원을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 380,000,000원 ~ 410,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 감정가 대비 85%~90% 수준의 입찰가를 목표로 하되, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 기타 요인에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.