나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511228 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 논현동소재""수인분당선 인천논현역""북서측인근의""아라트라움""14층 1402호로서 주위는 상업용건물, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남서측으로 접한 중로를 통하여 청능대로등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 수인분당선 인천논현역이 위치하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건내 14층 1402호로서
외벽: 외장석재판넬, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2017.01.24.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형토지로서 14층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2025-08-14)(건축물 용도 계획 변경(논현동 578-3번지)) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""등기가 되어있는 바 참조요망됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지

인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 14층1402호

사건번호

인천지방법원 2025타경511228 (1)

경매 구분

부동산강제경매

감정가

227,000,000원

건물 용도

오피스텔

토지 면적

10. 80㎡ (약 3.27평)

건물 면적

54. 42㎡ (약 16.46평)

전용면적: 약 27㎡ (JSON 정보 기반 추정치)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

사용승인일

2017년 01월 24일

채권자

장국현 (등기부등본 권리자 명시 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 인천논현역 북서측 인근에 위치한 아라트라움 14층 1402호입니다. 해당 지역은 상업용 건물과 오피스텔이 혼재된 상업지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

남서측으로 중로에 접해 있어 청능대로 등 간선도로와의 연계가 용이합니다. 인근에 버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2025년 08월 01일에 접수된 장국현의 강제경매 개시결정 등기(을구 5번)가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 23일

* 확정일자: 2022년 01월 14일

* 배당신고일자: 2024년 03월 14일

* 대항력: 있음

인수되는 권리

을구 1번 주택임차권등기(권리자: 장국현)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사합니다. 그러나 '말소: 인수' 표기는 여전히 주의를 요합니다.

4. 상권분석

주위환경

상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 오피스텔 및 다양한 상업 시설이 공존하고 있습니다. 인천논현역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

교통

수인분당선 인천논현역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

편의시설

인근 상업지대에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. (문의: 인천동부교육지원청)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성

장 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 200,000,000원 중 배당으로 전액 회수하지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '을구 1번 주택임차권등기'의 '말소: 인수' 표기는 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

등기부상 권리 관계의 복잡성

공부상 용도는 오피스텔이나, 등기사항전부증명서상 '주택임차권' 등기가 존재합니다. 이는 주거용으로 사용 중일 가능성을 시사하며, 주택 관련 세금 및 법규 적용에 따른 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지는 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 명시에도 불구하고, 해당 임차인의 배당 우선순위 및 배당 금액을 면밀히 확인하여 예상치 못한 보증금 인수액 발생 가능성에 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

수인분당선 인천논현역과의 직통 접근성을 바탕으로 높은 임대 수익률 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

상업지대 중심

주변 상업시설 및 편의시설과의 접근성이 뛰어나 1~2인 가구 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 약 27㎡ 면적의 오피스텔이 90,100,000원 ~ 115,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 339만원 ~ 425만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 건물 면적 54.42㎡ (약 16.46평)을 기준으로 평균 면적당 가격(약 382만원/㎡)을 적용하여 추정 시, 시장가치는 약 208,000,000원 내외로 판단됩니다.

감정가는 227,000,000원이나, 시장 실거래가 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 리스크(보증금 인수 가능성)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라 명시되어 있으나, 만일의 사태에 대비하여 보증금 인수 가능성이 없는 범위 내에서 입찰하는 것이 안전합니다.

따라서, 종합적인 시장 가치, 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 예상되는 입찰가는 약 190,000,000원 수준으로 제안합니다.

외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 정보는 본 보고서 작성 범위를 벗어나 확인이 불가했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.