나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511275 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-317 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""신명여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동유형의 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보동인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 3층 302호로서,
외벽 : 드라이비트 마감등.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 포장된 보행자도로(약 3M)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511275 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-317 3층302호 (도로명주소: 인천광역시 남동구 용천로 194-11)

용도: 다세대주택

감정가: 66,200,000원

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

건물면적: 40.32㎡ (약 12.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, 인근에 신명여자고등학교가 위치하고 있습니다.

주위는 동유형의 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건이 속한 건물은 1996년경 건축 승인 및 사용 승인을 받은 4층 다세대주택이며, 건물 전체 대지 면적은 204㎡입니다.

토지는 가장형으로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 포장된 보행자도로(약 3M)에 접하고 있습니다.

지역 지구는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 2021년 02월 05일자 부천세무서의 압류가 말소기준권리가 되며, 해당 경매 절차 진행 시 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 이전은 김홍명(1996-10-16), 정영미(2008-05-07), 허상행(2019-07-30) 순으로 이루어졌습니다.

을구 순위 8번의 한국토지주택공사 명의 주택임차권(74,000,000원)이 등기되어 있었으나, 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소 동의서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 권리입니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 74,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 지역은 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

인근에 신명여자고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 유동인구가 있으며, 상업시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 4일, 64.73㎡(약 19.6평), 3층, 2014년식 '풍경채' 173,000,000원 거래

* 2026년 3월 3일, 47.56㎡(약 14.4평), 1층, 1987년식 '동아주택' 120,000,000원 거래

* 2026년 3월 3일, 34.65㎡(약 10.5평), 2층, 1991년식 '목화빌라' 55,000,000원 거래

본건(40.32㎡, 약 12.2평)은 거래 사례 중 '동아주택'(47.56㎡)과 면적이 유사하나, 건물 연식은 더 짧습니다. 최근 거래된 '동아주택'의 시세(120,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 1억원 내외 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 건물 연식(약 30년차)은 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 신명여자고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 본건의 특이사항으로 기재된 'SGI 인수조건 변경'에 대한 상세 내용 확인이 필수적입니다. 낙찰 후 예상치 못한 조건으로 인해 추가적인 부담이나 제약이 발생할 수 있으므로, 계약 전 해당 조건을 명확히 파악해야 합니다.

건물 노후도: 1996년경 건축된 건물로, 약 30년차를 경과하여 향후 건물 유지보수 및 시설 교체 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 시설: 현재까지 조사된 정보로는 특정 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 결정 전, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 감정가 66,200,000원 대비 주변 실거래가 시세는 더 높게 형성되어 있는 것으로 분석됩니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 불확실한 요소가 존재하므로, 해당 조건에 대한 충분한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전한 물건: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전한 투자가 가능합니다.

소액 투자 기회: 감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 시장 진입이 가능합니다.

안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(40.32㎡)과 유사한 1987년식 '동아주택'(47.56㎡, 120,000,000원)의 최근 거래가를 기준으로 산정한 평당 단가(약 252만원/평)를 적용하면, 본건의 시장가치는 약 101,770,000원 수준으로 추정됩니다.

또한, 2014년식 '풍경채'의 고가 거래 사례를 감안하면 시세는 더 높을 가능성도 있습니다.

하지만 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 불확실성이 존재하므로, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

이에, 감정가(66,200,000원)를 기준으로 100% ~ 120% 수준을 고려하되, 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.