나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511279 [1] 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 102동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""독정역(인천2호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 등 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 독정역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 4층404호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2016.02.12)

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 토지로서 연립주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 20m 및 12m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511279 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 102동 4층404호

용도: 연립주택

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2016년 02월 12일

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.24㎡ (약 11.57평)

토지지분: 38.2408㎡ (약 11.57평)

건물면적: 65.64㎡ (약 19.85평)

건물지분: 65.6364㎡ (약 19.85평)

1.3. 주요 특징

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 404호

이용상태: 연립주택으로 이용 중

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 완비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 독정역(인천2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 독정역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 건물 등기부에는 소유권 보존, 이전, 신탁 관련 등기 및 근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정으로 확인됨.

말소기준권리: 2017년 09월 06일자 경서농업협동조합 근저당권 (말소 예정)

본 경매(인천지방법원 2025타경511279)는 서울경서농업협동조합의 신청으로 진행됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정현영

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2020년 02월 24일

확정일자: 2019년 03월 22일

배당신고일자: 2024년 11월 04일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 결과

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정현영은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 전액 배당받을 것으로 예상됨. 따라서 낙찰자는 인수하는 임차보증금이 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2009년식, 70.38㎡, 2층: 135,000,000원 (2026년 7월 6일)

* 2011년식, 34.942㎡, 5층: 179,000,000원 (2026년 7월 6일)

* 2017년식, 31.548㎡, 3층: 133,000,000원 (2026년 7월 3일)

4.2. 시세 분석

본건의 면적은 65.64㎡ (약 19.85평)이며, 감정가는 240,000,000원임.

최근 거래 사례 중 31.548㎡의 거래가가 133,000,000원인 점을 고려할 때, 평당 약 421만원 수준에서 거래된 것으로 보임. 이를 본건 면적에 적용 시 약 276,000,000원 (65.64㎡ * 421만원/㎡)의 시세가 형성될 수 있음.

감정가 240,000,000원 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 및 주변 시설

인천2호선 독정역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 지역은 개발 중인 지역도 있어 향후 생활 편의성이 증대될 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았음.

6.2. 기타 특이사항

임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 임차인의 대항력이 없어 낙찰에 따른 임대 관계 문제는 없을 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 연립주택으로, 독정역 역세권에 자리하고 있어 입지 및 교통 여건이 우수함.

권리상 인수할 사항이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 관련 부담이 적음.

최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 향후 시세 상승 여력이 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 독정역 이용 편리

* 권리관계 깔끔: 모든 권리 말소 예정으로 인수 부담 없음

* 명도 용이: 임차인 대항력 없어 인도 부담 적음

* 시세 상승 기대: 주변 거래 사례 대비 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 고려하고, 최신 시세 동향 및 감정가를 종합적으로 판단할 때,

경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 본 분석은 제공된 자료와 일반적인 시장 상황에 기반한 것이므로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.