나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1428 [1] 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 17층1701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(간석오거리역-인천1호선)이
소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 내 제17층 제1701호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 페인트 등 마감,
- 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스설비, 스프링클러, 난방설비 등
이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 '업무시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 각각 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-
453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동
부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의:
인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1428 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 17층1701호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

건물면적: 70.32㎡ (약 21.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 건물 정보

건물명: 와이지캐슬 (YG캐슬)

준공연도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

층수: 지하 2층, 지상 17층 중 17층

설비: 위생, 급배수, 승강기, 주차, 도시가스, 스프링클러, 난방 등

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용: 4필지 일단의 부정형 평탄 토지로서, 현황 '업무시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북서측 및 남동측으로 도로와 접합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이: 없음.

1.4. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: (을1) 농협은행주식회사 근저당 (2020년 4월 21일, 196,800,000원)

후순위 권리: (을2) 근저당, (갑6) 가압류(삼성카드), (갑7) 가압류(인천신용보증재단), (갑8) 임의경매 (농협은행) 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

등기부채권 총액: 264,485,232원 (권리 신고액 합계)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요에 표기되나 상세 내용은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상임.

주의 필요: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2020년 4월 21일 접수된 농협은행의 근저당입니다.

이후 접수된 모든 권리(을2 근저당, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린시설이 혼재된 일반상업지역입니다.

오피스텔 및 상가 등 다양한 업무시설이 밀집해 있어 배후수요 확보가 가능한 입지입니다.

인천 1호선 간석오거리역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지로서 기능하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천약산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

본 물건은 교육환경보호구역 내에 있어 주변 유해시설 입점이 제한됩니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 학교 인근 지역은 관련 법규에 따라 유해시설로부터 보호받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 미확인 임차인 존재 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 등기부채권 총액 비교: 감정가(250,000,000원)가 등기부채권 총액(264,485,232원)보다 다소 낮게 책정되었으나, 이는 권리 신고액 기준이며 실제 매각가와는 다를 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 관리 상태: 2019년 준공 건물로 비교적 신축이지만, 장기적인 건물 관리 상태 및 하자 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 오피스텔입니다.

인천 1호선 간석오거리역을 이용할 수 있으며, 초등학교가 인근에 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 위험 요소가 존재하므로 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 평가된 측면이 있으나, 17층이라는 고층이라는 점을 감안할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 간석오거리역 도보 이용 가능한 입지입니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 깔끔한 건물 상태가 기대됩니다.

* 우수한 주거 환경: 아파트, 오피스텔, 근린시설 등이 밀집된 생활권입니다.

* 양호한 교통망: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 평형 및 층수의 오피스텔 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 거래된 83.56㎡, 13층 오피스텔: 223,000,000원 (평당 약 267만원)

* 2025년 11월 거래된 70.76㎡, 4층 오피스텔: 169,500,000원 (평당 약 240만원)

본 물건은 70.32㎡(약 21.27평)의 면적과 17층의 고층이라는 장점을 가지고 있습니다. 4층 오피스텔(70.76㎡, 169,500,000원)과 면적이 유사하나, 17층이라는 높은 층수는 상당한 가격 상승 요인이 될 수 있습니다. 13층 오피스텔(83.56㎡, 223,000,000원)의 거래가를 고려할 때, 본 물건의 가치는 200,000,000원 이상으로 판단됩니다.

감정가는 250,000,000원이나, 최근 실거래가 추이를 감안할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 리스크를 고려해야 합니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 가치, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.