나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511083 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-64 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '승학체육공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주
택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 103호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 페문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1292-64 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511083 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-64 1층 103호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 승학길76번길 51-21)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 59,000,000원

* 토지면적: 23.75㎡ (약 7.19평)

* 건물면적: 31.47㎡ (약 9.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '승학체육공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (접수일자: 2020-02-14, 권리금액: 100,000,000원)

* 인수되는 권리: 을9 주택임차권 (권리자: 이은비, 권리금액: 55,000,000원, 말소: 인수)

* 임차인 이은비 씨는 2020년 1월 10일 전입 및 확정일자를 취득하였으며, 대항력이 있습니다.

* 해당 임차인의 보증금 55,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 이 는 보증금 55,000,000원, 차임 0원이며, 전입/확정일자 2020-01-10, 배당신고일자 2025-01-09입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건은 금액이 명확하나, 주의 문구 형식을 따름)

* 말소되는 권리: 을7 근저당, 을8 근저당, 갑5 가압류, 갑6 강제경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 등기부채권 총액: 405,000,000원 (단, 인수되는 임차보증금은 별도 고려 필요)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 이은비 씨의 보증금 55,000,000원은 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수하게 되므로, 입찰 시 총 부담액을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하여 주변이 공동주택과 소규모 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

* 일반적인 주거지 상권을 형성하고 있으며, 대규모 상업시설이나 상권 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 인근 '승학체육공원'은 지역 주민들을 위한 시설로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 103호입니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설 등이 구비되어 있을 것으로 판단되나, 폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다.

* 주변 편의시설: 인근 버스정류장 및 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 건축년도: 1992년 2월 20일 사용 승인된 건물로, 연식은 약 34년입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 55,000,000원의 임차인 이은비 씨의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문으로 인해 건물의 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 파악하지 못했습니다. 내부 상태에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건축 후 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 재건축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 자체 조사를 통해 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 소재한 다세대주택으로, 경매 감정가는 59,000,000원입니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 이은비 씨의 보증금 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가와 유사한 금액으로, 건물 자체의 가치보다 임차인 보증금 부담이 매우 큰 상황입니다. 내부 확인이 되지 않은 점과 건물의 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다. 따라서 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 인수되는 보증금(55,000,000원)을 고려한 총 취득 비용이 시세보다 현저히 낮을 경우, 주안동 지역에서의 실거주 목적 취득 기회가 될 수 있습니다.

* 소액 투자 기회: 적정 낙찰가 산정 시, 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 규모가 매우 큼)

* 명도 용이성 (일부): 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 인수 조건이므로, 일반적인 명도 절차보다는 협상이나 인수를 통해 상황을 관리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 43.33㎡ (약 13.1평) 다세대주택: 82,000,000원

* 2026년 5월, 44.77㎡ (약 13.5평) 다세대주택: 122,000,000원

* 2026년 5월, 44.4㎡ (약 13.4평) 다세대주택: 90,000,000원

* 시세 기반 추정 가치: 본건 전용면적 31.47㎡(약 9.52평)를 고려할 때, 유사 면적 및 상태의 매물이 공실 상태로 거래된다면 약 70,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수되는 보증금: 55,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 총 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위 내에서 안정적으로 형성되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최대 시세(85,000,000원)를 기준으로, 이를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 입찰가 ≤ 최대 시세(85,000,000원) - 인수 보증금(55,000,000원) = 30,000,000원

* 감정가(59,000,000원)가 인수 보증금(55,000,000원)보다 높다는 점을 감안하면, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 35,000,000원

* 만약 30,000,000원에 낙찰받는 경우, 총 취득 비용은 30,000,000원 + 55,000,000원 = 85,000,000원이 됩니다. 이는 예상 시세의 상단에 해당하므로, 해당 금액 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

* 현 시세와 인수되는 보증금 규모를 고려할 때, 입찰가격을 보수적으로 책정하여 총 부담액을 낮추는 전략이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.