나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1389 [1] 인천광역시 강화군 하점면 부근리 34 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 하점면 부근리 소재 "강화고인돌유적(세계문화유산)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 묵답 상태임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로(개인소유)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2016-03-07), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(기념물_부근리고인돌군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적제137호(강화지석묘))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음)
토지이용계획 및 제한상태(토지이용계획확인서 등) 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1389 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 하점면 부근리 34

용도: 답 (밭)

감정가: 188,848,000원

토지면적: 1276.00㎡ (약 386평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOO

감정평가요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 하점면 부근리 소재 "강화고인돌유적(세계문화유산)" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 인천광역시 강화군 하점면은 역사 유적지로는 세계문화유산인 부근리 고인돌, 오층석탑, 봉천대 등이 소재하는 지역입니다.

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

토지는 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로(개인소유)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원 2025타경1389 사건으로, 채권자는 강화농업협동조합입니다.

말소기준권리인 강화농업협동조합의 근저당권(을23, 2019-08-09)보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

등기부등본상 을23 근저당권, 을24 지상권설정 모두 2019-08-09 접수되었으며, 말소 예정 또는 말소된 것으로 표시되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 등기부요약상 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어, 권리 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농지(답)로, 주거 및 농업 활동 외의 상업적 기능은 미미한 지역입니다.

인근에 강화고인돌유적과 같은 역사문화 자원이 있으며, 이는 지역의 특색을 나타내는 요소입니다.

5. 생활정보

주변에는 전, 답, 단독주택이 혼재되어 있어 한적한 농촌 주거 환경을 이룹니다.

근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 상세한 노선 및 배차 간격 등은 확인이 필요합니다.

인근에 강화고인돌유적과 같은 역사 유적지가 있어 문화 체험 활동이 가능합니다.

강화군 하점면은 역사 유적지 외에도 즐거운우리집요양원과 같은 복지시설이 위치하고 있습니다.

인근에는 강화고인돌캠핑장과 같은 관광 시설이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되며 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

토지이용계획 및 제한상태 확인 요함:

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (강화 부근리 고인돌군, 사적 제137호)

* 성장관리권역

특히, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 시 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

인접 도로: 본 건은 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로(개인소유)에 접해 있어, 차량 통행 및 향후 건축 시 도로 관련 제약이 있을 수 있습니다.

묵답 상태: 토지가 현재 경작되지 않는 묵답 상태이므로, 농업적 이용을 위해서는 별도의 준비가 필요합니다.

문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 하점면 부근리에 위치한 답(전)으로, 강화고인돌유적과 같은 역사문화 자원이 풍부한 지역에 속해 있습니다.

농지 취득 자격 증명 필수, 역사문화환경보존지역 등의 토지 이용 제한이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

매각으로 소멸될 권리는 명확해 보이나, 물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'와 등기부등본상의 '말소' 표기 간의 해석에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역사문화자원 인접: 세계문화유산인 강화고인돌유적 인근에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

토지 이용 규제 완화 가능성: 최근 하점면 부근리 일대 군사시설보호구역이 해제되는 등 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다. (다만, 본 건의 역사문화환경보존지역 등 규제는 별도 검토 필요)

농업적 잠재력: 농지로서 경작 또는 농업 관련 시설 설치 등의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,848,000원입니다.

인수할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용 제한사항과 인접 도로의 상태를 면밀히 검토하여 낙찰 후 활용 계획에 따른 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 조사하여 보다 정확한 입찰가격을 결정하는 것이 권장됩니다.

본 물건은 농지이므로, 농업 외 목적으로 활용 시 관련 법규 및 규제를 충분히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.