나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510669 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1225-35 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통
이용편익은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호로서,
1990년 06월 05일 사용승인되었으며,
외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-234
3))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평
생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '장미빌라'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510669 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1225-35 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 98,000,000원

토지면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

토지지분: 25.44㎡ (약 7.69평)

건물면적: 36.57㎡ (약 11.05평)

건물지분: 36.57㎡ (약 11.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물정보:

- 건축년도: 1990년 06월 05일 사용승인

- 층수: 지상 3층 건물 내 2층 201호

- 구조: 벽돌조 슬래브지붕

- 주용도: 다세대주택

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통임.

* 도로상태

대상 물건 부지 남측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태는 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

* 주변 시설

인근에 구월초등학교, 인천구월서초등학교, 인천성리초등학교 등 다수의 초등학교가 위치하고 있으며, 구월초등학교가 서측 인근에 자리하고 있어 도보 통학이 가능할 것으로 보임.

주변에는 주거시설 밀집 지역으로, 다세대 주택 및 아파트 단지가 형성되어 있음.

구월동 로데오거리 등 상업지역이 인접하여 다양한 상점, 음식점, 편의시설 이용이 용이하며, 인천문화예술회관, 남동경찰서, 남동소방서, 인천광역시청, 인천광역시교육청 등이 위치해 있어 생활 편의성이 높음.

다만, 일부 지역에서는 쓰레기 무단 투기 문제로 인한 불편이 제기된 바 있으나, 이는 행정적인 조치와 수거 빈도 조정을 통해 해결될 것으로 보임.

대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 09월 07일자 인천남동부수도사업소 압류 (갑8)

* 등기부등본 요약

- 갑구 순위 6번: 소유권이전청구권가등기 (2019.01.25.) - 인수

- 을구 순위 9번: 주택임차권등기 (2020.09.29.) - 인수 (단, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 임차인 현황

- 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

- 보증금: 70,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018.08.20

- 확정일자: 2018.07.25

- 대항력: 있음

- 비고:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 갑구 순위 6번 소유권이전청구권가등기(2019.01.25. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 가등기가 실행될 경우 매수인이 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 가등기권자가 순위 보전 가등기인지 담보 가등기인지 여부는 명확히 소명되지 않았습니다.

- 을구 순위 9번 주택임차권등기는 인수되나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 제2종일반주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

인천구월초등학교와 인접하여 있으며, 구월동 로데오거리와 같은 상업지역이 인근에 있어 주거지로서의 편의성은 양호한 편임.

다만, 주상복합이나 대규모 상업시설과는 다소 거리가 있어, 복합적인 상권의 특성을 기대하기는 어려움.

5. 생활정보

* 건물 상태 및 설비

1990년 6월 5일 사용 승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호임.

건물 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있음.

급배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있음.

* 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 건축 연혁

1990년에 건축되어 약 36년 경과한 건물임.

6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기 인수 (가장 큰 리스크)

갑구 순위 6번 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매매예약에 따른 가등기일 가능성이 높으며, 가등기권자가 본 계약을 실행할 경우 매수인은 소유권을 완전히 상실하게 될 위험이 있습니다. 담보가등기일 가능성도 있으나 명확히 소명되지 않아 주의가 필요합니다.

* 주택임차권등기

을구 순위 9번 주택임차권등기는 인수 대상이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 계약서상 명시된 인수 여부를 재확인해야 합니다.

* 기타사항

임대 관계는 미상으로, 이에 따른 추가적인 명도 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 상 말소되지 않고 인수되는 소유권이전청구권가등기(갑구 6번)가 존재하여, 이 가등기권자가 권리를 행사할 경우 소유권 상실이라는 매우 중대한 위험을 내포하고 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 이 권리가 가장 큰 투자 리스크 요인입니다. 반면, 감정가 9,800만원에 비해 최근 유사 면적의 실거래가가 4,500~5,000만원 수준으로 파악되어, 권리상의 리스크를 제외하면 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 구월초등학교 등 교육시설 인접, 구월동 로데오거리 등 상업시설 접근성 우수.

* 감정가 대비 낮은 최근 시세: 유사 면적의 최근 실거래가가 감정가에 비해 현저히 낮아, 권리 관계만 정리될 경우 시세차익 기대 가능.

* (잠재적) 주택임차권 부담 감소: 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권으로 인한 부담이 실질적으로 줄어들 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 38~40㎡)의 실거래가가 4,500만원에서 5,000만원 수준임을 고려할 때, 본 물건(36.57㎡)의 시세는 약 4,100만원에서 4,500만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건은 매각으로도 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기를 인수해야 하므로, 가등기권자가 이를 실행할 경우 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다. 이러한 위험을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 가등기 위험을 충분히 고려하여 시장 시세 대비 낮은 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 35,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 가등기권자가 권리를 행사하여 소유권을 상실할 위험을 내포하고 있으며, 투자자는 이러한 위험을 충분히 인지하고 신중하게 결정해야 합니다. 가등기의 정확한 성격(매매예약인지 담보가등기인지) 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.