나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511311 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1342-157 삼성아트빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '학익여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제401호로서,
(사용승인 : 1997.02.21)

외벽 : 몰탈위 적타일 및 수성페인팅.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 삼성아트빌라는 A,B 2개동이 있으며, 본건은 A동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511311 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1342-157 삼성아트빌라 4층401호

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 주승로69번길 20-16 (주안동)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

* 사용승인일: 1997년 2월 21일

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 34.27㎡ (약 10.36평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 9.42㎡

1.4. 매각 정보

* 감정가: 65,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '학익여자고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 일대는 유사한 형태의 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 소형 차량의 출입이 가능합니다.

* 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이어서 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

* 본건 북측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

* 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 주거환경개선지구 (사업완료-2006.12.31)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2023년 10월 26일자 압류 (갑22) 입니다.

* 모든 권리는 말소기준권리 이후 순차적으로 말소될 예정입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차권자 한국토지주택공사)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 15일

* 배당신고일자: 2022년 11월 23일

* 대항력: 없음 (현황상 대항력 없음으로 표기되어 있습니다.)

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

3.3. 등기부 현황

* 갑19: 박미란 (소유권이전, 2019.05.29)

* 을17: 한국토지주택공사 (주택임차권, 65,000,000원, 말소, 2020.10.15 확정, 2020.10.30 전입)

* 갑20: 주식회사오릭스컴퍼니 (소유권이전, 2020.11.26)

* 갑21: 박혜진 (소유권이전, 2022.05.06)

* 갑22: 동래구(부산광역시) (압류, 말소, 2023.10.26) - 말소기준권리

* 갑24: 서울보증보험 (강제경매, 68,316,986원, 말소, 2025.08.05)

* 등기부채권 총액: 65,000,000원

3.4. 특이사항 및 인수/소멸 권리

* 물건명세서상 을구 순위번호 17번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

* 다만, 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025년 9월 29일에 제출된 점으로 보아, 최종적으로는 말소될 가능성이 높습니다.

* 특이사항으로 'SGI 인수조건 변경', '주거환경개선지구', '대항력있는임차인'이 기재되어 있습니다.

* '대항력있는임차인' 정보는 임차인 현황의 '대항력: 없음' 정보와 상이하므로, 실제 권리관계 확인 및 법률 전문가 상담이 필요할 수 있습니다. 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용 또한 인수 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주위 일대에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

* 다만, 주거환경개선지구였던 점을 고려하여 과거 개발 이전의 환경이나 인근 산업단지와의 거리를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* '학익여자고등학교'가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* '대항력있는임차인' 관련 정보와 등기부상 임차권의 말소 여부, 그리고 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항은 낙찰 후 부담이 될 수 있는 요인이므로, 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 북측 약 2미터 도로 접함: 차량 접근이나 사용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1997년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 권리 관계상 임차인 현황과 등기부상 임차권의 말소 및 동의 여부, 그리고 SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하여 명확한 권리 분석이 필요합니다. 현재 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소 예정이나, 임차권 관련 불확실성은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. '대항력있는임차인' 문구는 경고 신호로 받아들이고, 실제 낙찰 후 인수 부담이 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(10.36평)으로 실수요자 및 소액 투자자에게 접근성이 용이할 수 있습니다.

* 감정가가 6,500만원으로, 인근 실거래가(약 6,330원/평 ~ 6,700원/평) 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 관계상의 복잡성으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 시세 대비 낮은 금액에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거환경개선지구 사업이 완료되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 인근 다세대주택(약 13.11평 ~ 13.43평)은 평당 약 633,100원에서 670,100원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 전용면적(10.36평)을 고려하여 환산 시, 예상 시세는 약 65,500,000원에서 69,400,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 하단에 위치하고 있으며, 권리상의 복잡성(SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인 관련 불확실성)으로 인해 경쟁이 제한될 가능성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 이상에서 형성될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 68,000,000원에서 72,000,000원 사이로 권유드립니다. 최종 입찰가는 본건의 권리 관계를 최종적으로 확인하고, 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.