나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511271 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 217-3 힐스테이지 102동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 ""사랑샘공원” 서측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브붕 6층건중 4층 403호 내,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 등 추정.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지를 '단지형다세대주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측, 남측 및 서측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)
기호2,3,4 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511271 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 217-3, 힐스테이지 102동 4층 403호

용도: 다세대주택

건축년도: 2016년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 187,000,000원

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

건물면적: 43.86㎡ (약 13.27평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치하며, "사랑샘공원" 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로 및 인접 도로를 통해 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 환경은 양호한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(갈산1지구)에 포함되어 있습니다.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준 권리는 2023년 10월 5일에 설정된 신성우 근저당권(을3)입니다.

이 외 등기부상 주요 권리로는 주택임차권(을4), 압류(수원세무서장), 강제경매(한국주택금융공사) 등이 존재합니다.

등기부상 총 채권액은 460,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: KERNKELLYFINLEY (K )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 27일

대항력: 있음

임차인: 김수지 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 4일

대항력: 없음

임차인: 한국주택금융공사 (정보석)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 27일

확정일자: 2022년 4월 22일

대항력: 있음

비고: 을구 4번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매각 후에도 인수되는 권리입니다.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준 권리인 2023년 10월 5일자 근저당권(을3)보다 선순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸되지 않습니다.

본 건의 경우, 을구 4번 주택임차권(임차인: 한국주택금융공사, 보증금 230,000,000원)은 매각 후 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 공급 현황

본건은 힐스테이지라는 아파트 브랜드 단지 내에 속해 있으며, 주변에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 부평구 삼산동 377-5 보우하트빌라 (1991년식, 37.14㎡): 2025년 12월 26일 60,000,000원 거래.

* 인천광역시 부평구 삼산동 375-14 현대하트웰 (2001년식, 35.05㎡): 2025년 12월 10일 45,000,000원 거래.

* 인천광역시 부평구 삼산동 375-2 현대하트웰 (2001년식, 44.15㎡): 2025년 12월 11일 105,000,000원 거래.

본건은 2016년에 건축된 최신 건물로, 비교 대상인 older 건물들보다 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 제공된 비교 사례는 건축 연도가 오래되어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 6층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 도배로 추정되며, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

내부에는 상·하수도 설비 및 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

단지 인근에 "사랑샘공원"이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변에 주택 및 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별히 인지되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 저항 가능성

대항력 있는 임차인(KERNKELLYFINLEY, 한국주택금융공사)이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요하며 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 인수 위험

본건의 가장 중대한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차권(보증금 230,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 낙찰가 외 추가적인 대규모 자금 부담으로 이어지며, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 직접 부담해야 합니다.

6.3. 시세 변동 가능성

부동산 시장의 변동성으로 인해, 본건의 실제 가치와 매수인이 부담하게 될 총 비용 대비 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 삼산동에 위치한 2016년식 신축급 힐스테이지 아파트 단지 내 다세대주택으로, 건물 자체의 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 매각 후 인수해야 하는 230,000,000원의 임차보증금은 본 물건 투자의 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 낙찰가가 결정된 후에도 추가적인 대규모 자금 지출을 야기할 수 있으므로, 투자자는 이를 반드시 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2016년에 준공된 비교적 신축 연식의 아파트 단지 내 물건입니다.

* 사랑샘공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 말소되지 않는 임차권 외에는 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,000,000원입니다. 하지만, 가장 큰 투자 고려 사항은 매각 후 인수해야 하는 230,000,000원의 임차보증금입니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 낙찰가에 230,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

제공된 주변 시세 정보는 오래된 건물들의 거래 사례로, 본건(2016년식)의 정확한 현재 시장 가치를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

이러한 인수 조건의 위험성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 낙찰가 외 추가로 230,000,000원이 지출될 수 있다는 점을 감안하여, 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 입찰가인 10,000,000원으로 결정 시, 총 투입 비용은 240,000,000원(10,000,000원 + 230,000,000원)이 됩니다. 이는 유사한 건축 연식의 힐스테이지 아파트 시장 가치를 고려했을 때, 위험 대비 투자 가능성을 가늠해볼 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.