나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510714 [1] 인천광역시 서구 공촌동 309-8 에이스타운 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 지하철역(아시아드경기장역)이 소재하는 등 대중교통편익은 양호함.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 1995.05.29)
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 조사일 현재 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공촌동 309-8 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 에이스타운 3층302호

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510714 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 공촌동 309-8

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 1995.05.29

* 토지면적: 27.10㎡ (약 8.2평)

* 건물면적: 36.96㎡ (약 11.2평)

* 감정가: 92,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건 인근에 버스정류장 및 지하철역(아시아드경기장역)이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

* 도로상태: 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510714)으로, 채권자는 서울보증보험이며 채권금액은 82,089,310원입니다. 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 박 (전입일자: 2016-04-21). 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있으나, 말소기준권리보다 전입일자가 앞서므로 대항력을 가집니다. 임차인과의 명확한 소통 및 해결 방안 모색이 필요합니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사(현 서울보증보험) 소유, 보증금 74,000,000원. 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되었고, 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출된 바 있습니다. 최종적으로 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 권리: 집합건물 등기부상 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등의 권리도 있으나, 이는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 최근 시세 동향:

* 인근 유사 다세대주택(1996년식, 71.46㎡)이 2026년 1월 17일에 14,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 유사 다세대주택(1994년식, 34.48㎡)이 2026년 1월 19일에 5,300만원에 거래되었습니다.

* 인근 유사 다세대주택(1998년식, 39.46㎡)이 2026년 1월 12일에 7,500만원에 거래되었습니다.

* 분석: 본건(36.96㎡, 1995년식)과 면적이 유사한 인근 빌라 시세는 5,300만원에서 7,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 건물의 연식 및 상태, 층수 등을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 6,000만원에서 8,000만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 아시아드경기장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 1995년 5월 29일 사용승인된 건물입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 보증금이 0원으로 신고되어 있음에도 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주택임차권 등기 관련 불확실성: 서울보증보험(구 한국토지주택공사)의 주택임차권 등기가 말소 예정으로 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 부분이 있어 최종 소멸 여부 확인이 필수적입니다.

* SGI 인수조건 변경: 물건 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있어, 낙찰 시 추가적인 인수 조건이나 부담이 발생할 수 있습니다. 면밀한 확인이 필요합니다.

* 지역 개발 계획: 공촌동 309-8번지가 제2종일반주거지역 내 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중)으로, 향후 지역 계획 변경 시 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 공촌동 소재 아시아드경기장역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 주택임차권 등기 관련 불확실성, SGI 인수조건 변경 등 복합적인 권리관계와 특이사항을 내포하고 있어, 철저한 권리 분석 및 추가적인 정보 확인이 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 아시아드경기장역 인근으로 지하철 이용이 편리하여 직장인 및 역세권 거주 희망자에게 매력적입니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 시설과 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 도시계획 변경 등에 따라 미래 가치 상승의 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 92,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 박 의 보증금 0원, 주택임차권 등기 말소 예정으로 간주)

* 유사 물건 시세 분석 결과: 5,300만원 ~ 8,000만원 범위로 추정됩니다.

* 권리관계의 복잡성과 잠재적 리스크, 건물 노후도(1995년 준공) 등을 고려할 때, 감정가(9200만원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 적정 예상 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 7,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.