나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72113 [1] 경기도 남양주시 평내동 661 평내호평역대명루첸포레스티움 108동 20층 2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""평내초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생할시설, 생활편의시설 등이 소재하는 등 제반
주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 경춘선 '평내호평역'이 소재
하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 중 20층 2005호로서
외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.
(내부구조는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하
주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 왕복2~4차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

평내동 661번지 :
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(트라바움유치원), 상대보호구역(평내초등학교),
배출시설설치제한지역, 과밀억제권역.
평내동 662번지 :
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(트라바움유치원), 상대보호
구역(평내초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 남양주지원 2025타경72113 (1)

3. 소재지: 경기도 남양주시 평내동 661 평내호평역대명루첸포레스티움 108동 20층 2005호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 495,000,000원

6. 토지면적: 36.01㎡ (약 10.89평)

7. 건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평) - 전용면적 기준

8. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

11. 특이사항: 유동화물건

12. 아파트명: 평내호평역 대명루첸 포레스티움

13. 건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020년 6월 3일)

14. 건물 구조: 철근콘크리트구조

15. 건물 마감: 외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 샷시 창호.

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 '평내초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경이 무난합니다.

3. 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경춘선 '평내호평역'이 근거리에 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

4. 도로상태: 본건 토지는 남측 및 북측으로 왕복 2~4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내지구)

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(트라바움유치원, 평내초등학교)

* 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

2. 등기부 현황:

* 소유권: 주식회사루첸파크 (2020-08-03 보존), 박소연 (2020-09-23 매매 이전)

* 근저당권 (말소기준권리): 신한은행 (2020-09-23, 302,400,000원)

* 기타 권리 (모두 말소): 제이비우리캐피탈주식회사 (2021-08-10, 151,200,000원), 고동인 (2021-08-13, 500,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 (2025-08-06, 240,323,115원)

3. 등기부채권 총액: 953,600,000원

4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 확인 필요)

5. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정이나 예상치 못한 보증금 반환 채무 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다.

3. 역세권: 경춘선 평내호평역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

4. 생활 편의시설: 인근 초등학교 및 유치원이 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2. 주거 단지: 평내호평역대명루첸포레스티움은 총 1,008세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

3. 주차: 총 1,165대 (지하 1,159대, 지상 6대) 주차 가능하여 주차 환경이 우수합니다.

4. 교통: 경춘선 평내호평역 이용이 편리하며, 단지 주변으로 버스 노선이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 주변 시설: 평내초등학교, 트라바움유치원 등이 인근에 위치하고 있습니다. (별도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

2. 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권자 변경이나 특별한 회수 절차에 따른 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상: 해당 물건의 임대차 관계가 불분명하여, 실제 거주자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라 명시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 미소멸 권리: 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 실제 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 경춘선 평내호평역 역세권에 위치하며, 신축급(2020년 입주) 대단지 아파트로서 입지 및 단지 환경이 양호합니다.

3. 하지만 '유동화물건'이라는 특성과 '임대 관계 미상'이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 미소멸 권리인 지상권에 대한 확인도 필수적으로 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 역세권 입지: 평내호평역 이용이 편리하여 교통 접근성이 뛰어납니다.

3. 신축급 대단지: 비교적 최근에 입주한 아파트 단지로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4. 주변 개발: 평내동 및 호평동 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본건 감정가는 495,000,000원입니다.

3. 최근 실거래가 자료(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 면적(59.81㎡)의 거래 가격이 500,000,000원 ~ 502,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

4. 감정가가 최근 실거래가보다 다소 낮게 책정되었으나, 유동화물건 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 보수적인 관점에서 감정가 수준인 495,000,000원부터 경매 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.