나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72126 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 25층 2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재""화도초등학교""북서측 인근에 위치하는 남양주
두산위브트레지움 단지내 소재하며 주변지역은 주로 공동주택 및 단독주택으로 형성된 주택
지대로서 제반 주거환경은 무난한 지역임.

교통상황

387번 지방도변에 위치하며 경춘로 및 46번 국도와의 접근성이 양호하고 본건까지 차량접근
이 용이하며 대중버스정류장 및 전철역(경춘선 : 마석역)이 인근에 소재하므로 제반 교통
여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 내 25층 2504호로서
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 기타 외벽재 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 새시 유리창호.
사용승인일 : 2020.09.28.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 드레스실, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 개별 난방설비, 화재경보설비, 옥내소화전, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 형태로서 남향의 완경사지를 계단식으로 조성한 아파트부지임.

인접 도로상태등

본 아파트단지의 서측으로 387번 지방도와 접하며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(묵현5지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선
도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연
보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질
보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72126 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에프더블유2503유동화전문유한회사)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 25층 2504호

건물 구조/용도: 철근콘크리트구조, 지상27층 중 25층 아파트

사용승인일: 2020년 09월 28일

면적:

토지 면적: 50.69㎡ (약 15.33평)

건물 면적 (전용 면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

감정가: 453,000,000원

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리 소재 "화도초등학교" 북서측 인근에 위치한 남양주두산위브트레지움 단지 내에 있습니다.

주변 지역은 주로 공동주택 및 단독주택으로 형성된 주택지대로서, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

387번 지방도변에 위치하여 경춘로 및 46번 국도와의 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 대중버스정류장과 경춘선 마석역이 인근에 소재하여 대중교통 이용 여건도 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(묵현5지구)

도로: 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 영농여건불리농지.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권보존: 남양주화도현대지역주택조합 (2020-11-26)

소유권이전: 한소윤 (2021-01-18, 매매)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-12-14 접수, 240,000,000원)

본 경매개시결정등기: 에프더블유2503유동화전문유한회사 (2025-08-05 접수, 373,843,022원)

등기부채권 총액: 864,390,515원 (총 15개 권리 기록 확인됨)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

해당 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으며, 임대 관계가 불분명하므로 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2022-12-14 접수)입니다.

이 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본 상의 모든 을구(근저당) 및 이후 갑구에 기재된 권리들은 '말소' 처리되어 있어 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (지상권개요: 비고란에 내용 없음)

따라서, 본 경매를 통해 소유권을 취득할 경우, 등기부상 현존하는 권리에 대한 추가 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 속한 남양주두산위브트레지움 단지는 주변에 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

단지 규모가 크고, 주변 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건 인근에서 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 현재 파악되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획 상 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당하므로, 환경 보전 관련 규제가 존재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 방3, 거실, 주방, 드레스실, 욕실2, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

최신 설비(위생, 급배수, 개별난방, 화재경보, 옥내소화전, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

5.2. 단지 정보

남양주 두산위브 트레지움은 총 27층 규모이며, 본 물건은 25층 고층에 위치합니다.

단지는 총 1620세대로 구성된 대규모 단지이며, 주차 공간(총 1963대)도 넉넉하게 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 자산으로, 이는 채권의 유동화를 통해 관리되었음을 의미합니다.

일반 경매 물건과 달리 채권의 원활한 회수를 위해 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다. 그러나 현재 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리되어 있어 직접적인 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 기타 특이사항

토지 이용 계획 상 여러 규제(준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)가 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 2020년 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있으며, 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이후 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 보유하고 있습니다.

유동화 물건이라는 특성과 토지 이용 계획 상의 다수 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근에 사용 승인된 신축 아파트 (2020년)

* 등기부상 권리 관계가 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 인수 부담 없음

* 지역 내 주요 도로변에 위치하여 교통 편리

* 대규모 단지 내 고층 물건으로 일조 및 조망 양호 예상

* 감정가 대비 시세 조사를 통한 추가적인 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금이 0원이므로 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

현재 감정가는 453,000,000원입니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 단지 내 유사 물건의 최근 매각 사례, 향후 시세 변동 가능성, 명도 비용, 취득세 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.