나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3033 [1] 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 <다산한강초등학교> 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건 중 제1층 제107호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2019.09.11.)
외벽 : 몰탈 위 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥 : 타일깔기 마감 등
창호 : 강화유리 섀시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호(1),(2),(3) 3개호 일괄로 '근린생활시설'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 '근린생활시설 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40미터 내외, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 본건 기호(1),(2),(3)은 기준시점 현재 벽체 구분없이 일체로 이용 중이나, 동일인이 일괄 소유하고 있고, 경계벽이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정되며, 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정 가능함. 또한 각 구분건물 개별 호의 경계벽이 일부 보존되어 있고, 철거된 경계벽 복원이 용이하며, 각 구분건물 개별 호의 단독 효용가치가 여전히 존재하는 것으로 판단되므로 개별 호별로 각각 평가하는 바 경매 진행 시 참고 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3033 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층107호 (도로명 주소: 경기도 남양주시 다산지금로 131)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 2,248,000,000원

토지면적: 40.14㎡ (약 132.7평)

건물면적: 97.85㎡ (약 323.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (경매 신청 채권자)

건물 사용승인일: 2019년 09월 11일

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 다산한강초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

도로상태: 본 건 서측으로는 노폭 약 40미터 내외의 대로, 동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 소로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 02월 19일자 하나은행 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

현재 등기부상 채무 총액: 약 2,165,088,539원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2023년 11월 07일

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다. 이러한 경우, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다산신도시의 중심 상업 지역에 위치하여, 주변의 풍부한 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. 제1종 근린생활시설 용도로서, 다양한 소매점, 음식점, 서비스업 등 일반적인 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합한 입지입니다. 인근에 학교가 위치하여 유동인구 확보에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 다산한강초등학교, 다산한강중학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다. 다산신도시 내에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 유 임차인은 법적으로 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 추후 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필수적입니다. 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 존재 자체는 잠재적 위험 요소입니다.

일괄 사용: 감정평가서 상 본건은 107호, 108호, 109호 3개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 물리적으로 통합되어 사용되고 있음을 의미하며, 추후 각 구분건물 별로 분리하여 사용하거나 임대할 경우 복원 비용 발생 가능성 또는 기존의 사용 방식과 관련된 복잡성이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 해당 채권 및 담보 관계를 추가적으로 확인하여 다른 경매 물건과의 연관성을 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 제1종 근린생활시설로, 다산신도시 내의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역에 자리하여 배후 수요가 풍부할 것으로 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 3개 호실이 물리적으로 통합되어 사용되고 있다는 특수성이 존재하므로, 투자 결정 전 반드시 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 선행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물: 2019년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리비나 유지 보수 부담이 적습니다.

발전 가능성: 다산신도시는 지속적인 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 가능성이 높습니다.

일괄 매각 시너지: 3개 호실을 일괄 매각함으로써 통합적인 상가 운영을 통해 효율성을 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 2,248,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 3개 호실의 물리적 통합 사용으로 인한 복원 문제, 공동담보 물건의 영향 등 여러 복합적인 요소를 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 실질적인 가치 평가가 반드시 필요합니다. 따라서, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 또는 별도의 심층 분석을 권장합니다.

주변에 특별히 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.