나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72120 [1] 경기도 남양주시 다산동 6031 다산아이파크 2405동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주다산초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설
및 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트형 공장, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반
입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 남양주 관내 각 방향 및 구리, 서울, 의정부 등으로의
접근이 무난하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 ""다산역""이 소재하는 등 전반적인 교통
상태는 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층, 지하3층 중 제7층 에프 717호, 716호 로서
(건물사용승인일 : 2020.09.11)
외벽 : 패어글래스 마감 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등
창호 : 페어글래스 창호임
바닥 : 석재 및 에폭시, 타일 마감 등

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 14층 1403호로서
(건물사용승인일 : 2017.12.22)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 거실, 드레스룸, 다목적실, 실외기실,대피공간,
발코니, 현관 등)로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

이용상태

지식산업센터(기호 2 : 7층 에프 717호 : 아티스트 스튜디오(사무실), 기호 3 : 7층 에프
716호 (주)엠피엠플러스(사무실)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황
도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 난방설비, 승강기
설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 소화전설비, 화재탐시설비, 공조설비, 스프링쿨러, 엘리베
이터 설비, 에스컬레이터, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 평탄하며, 공장(아파트형 공장, 지식산업센터) 및 근린생활
시설, 기숙사 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터, 남동측으로 폭 약 15 미터의 포장도로 각지에 접함.

인접 도로상태등

아파트단지 내.외로 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역,(남양주 다산진건 공공택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역,공공주택지구(남양주 다산진건 공공택지지구),
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교), 상대보호구역(도농2초등학교), 배출시설설치제한
지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(남양주
다산고등학교), 상대보호구역(다산중학교), 상대보호구역(남양주다산초등학교),상대보호
구역(다산하늘빛유치원), 절대보호구역(남양주다산고등학교), 절대보호구역(남양주다산
중학교), 절대보호구역(남양주다산초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
공장설립승인지역.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72120 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6031 다산아이파크 2405동 14층1403호

용도: 지식산업센터

감정가: 884,000,000원

토지면적: 63.93㎡ (약 19.34평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물 사용승인일: 2017.12.22

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 14층

건축물 개요:

총괄표제부상 다산아이파크는 공동주택 용도로 사용승인일 2015.07.29이며, 총 10개동으로 구성되어 있습니다.

표제부상 2405동은 2017.12.22 사용승인된 29층 건물이며, 공동주택 용도입니다.

전유부상 14층 1403호는 본건의 특정 호수 정보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주다산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 또한 "다산행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 아파트형 공장, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 전체적으로 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 남양주 관내 및 구리, 서울, 의정부 등으로의 접근이 무난합니다. 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "다산역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있으며, 아파트단지 내·외로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류, 소로1류, 중로2류, 중로3류 등의 도로에 접하고 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산고, 다산중, 다산초, 다산하늘빛유치원), 절대보호구역(다산고, 다산중, 다산초) 등에 속해 있으며, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부상 소유권 보존은 아이앤콘스주식회사(2018.01.15)에서 시작되었으며, 이후 임재우에게 소유권 이전(2018.03.16)되었습니다.

등기부상 다수의 근저당권이 설정되었으며, 그중 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(2020.05.20, 325,960,000원)이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후의 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부채권 총액은 820,960,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않았습니다 (지상권 없음).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

이에 따라 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 다산동 일대는 신도시 개발 계획에 따라 주거, 상업, 업무, 교육 시설이 복합적으로 조성된 지역입니다. 특히 다산아이파크 단지는 대규모 주거 단지이며, 인근에 근린생활시설, 상업시설, 공공시설 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 기능은 양호합니다. 다만, 본건의 용도가 지식산업센터로 명시되어 있어, 주변의 주거지와의 복합적인 상권 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 남양주다산초등학교, 다산중학교, 남양주다산고등학교 등 각급 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한 다산행정복지센터, 버스정류장, 지하철 8호선 다산역 등 공공시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 혼재 및 복합 개발 지역

본건 건물인 '다산아이파크'는 통상 아파트로 인식되는 명칭이나, 본건의 용도는 '지식산업센터'로 명시되어 있습니다. 또한, 주변 지역 또한 공동주택, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 개발 지역입니다. 이러한 용도상의 혼재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으며, 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경

다산신도시 인근에는 진건하수처리장, 가축분뇨공공처리시설, 구리농수산물도매시장 쓰레기 적환장 등 악취 유발 시설이 위치할 수 있어, 악취 관련 민원 발생 가능성에 대한 사전 검토가 필요합니다. 다만, 관련 지자체에서 환경개선 사업을 추진하고 있으며, 이를 통해 악취 민원을 사전에 차단하려는 노력이 진행 중입니다. 현재까지 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 과거 축산 폐수처리장이 있던 부지에 생활환경 숲을 조성하는 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있는 점은 긍정적입니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 또는 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 지식산업센터로서, 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖춘 입지에 자리하고 있습니다. 지하철 8호선 다산역을 이용한 서울 접근성이 좋으며, 주변에 학교 및 편의시설이 풍부하여 직주근접이 가능한 조건입니다. 건물 자체의 사용승인일이 비교적 최근(2017.12.22)이며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 다수의 선순위 권리가 모두 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, '다산아이파크'라는 아파트형 명칭과 '지식산업센터'라는 용도 간의 혼재, 주변에 잠재적 악취 유발 시설이 존재할 수 있다는 점 등은 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 입지: 지하철 8호선 다산역을 이용한 서울 강남권 접근성이 뛰어나며, 단지 주변으로 잘 갖추어진 생활 인프라가 장점입니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 지식산업센터로서의 잠재력: 아파트 단지 내에 위치하지만, 지식산업센터로서의 기능을 수행할 수 있다면 직주근접 환경을 찾는 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 다산신도시 개발 가치: 다산신도시는 경기도의 주요 신도시 중 하나로, 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정하기에는 한계가 있습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 지식산업센터의 실거래가 및 호가 조사

* 본건과 유사한 조건(층, 면적, 방향 등)의 매물 시세 파악

* 최근 경매 물건들의 낙찰가율 분석

* 임대 현황 및 예상 임대수익률 분석

다만, 감정가 884,000,000원을 기준으로, 일반적인 경매 투자 전략 및 시장 상황을 고려할 때, 본건의 특성과 잠재적 리스크를 반영하여 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 가이드라인이며, 상세 조사를 통해 적정 입찰가를 재산정해야 합니다.

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.